חוזה עם חברה משכנת


החלטה

1. המבקשת, חברה משכנת העוסקת בבנייה, מבקשת לאשר את החוזה האחיד הנוהג בינה לבין לקוחותיה, וכן לקבל את אישורו של בית-דין זה לכך שאין בחוזה האמור תנאים מקפחים.


2. ביום 15.9.98, לאחר שני דיונים שקוימו בבקשה בפני בית-דין זה, הגישו הצדדים "הודעה על צמצום מחלוקות ותגובות הצדדים להערות בית הדין", לפיה עולה כי הצדדים הגיעו לידי הסכמה לגבי מרבית סעיפי החוזה שהיו שנויים ביניהם במחלוקת, למעט סעיף מקום השיפוט וטופס העברת הזכויות.


בפסק דין זה נתייחס לנושאים בהם נותרו הצדדים חלוקים, ולנושאים נוספים, שלגביהם ביקשנו את תגובת הצדדים במהלך הדיונים, ונפרט את הסעיפים שלגביהם הגענו למסקנה שבנוסחם הנוכחי יש כדי לקפח את הלקוחות, ואת התיקונים הנדרשים לדעתנו על מנת להסיר את הקיפוח.


סעיף 3ג

3. סעיף זה קובע כי:


"איחור של 60 יום במסירת החזקה בנכס מעבר למועד הנקוב בסעיף קטן א' לא יהווה הפרה של ההסכם".


אנו סבורים שיש להוסיף לסעיף זה את הסייג: "ובלבד שהחברה עשתה מאמצים סבירים על מנת למסור את הנכס במועד לרוכש". בלא סייג זה, משמעות הסעיף היא שינוי, כפשוטו, של המועד הקבוע בסעיף 3א לחוזה למסירת הנכס. ואולם, אם ברצון החברה להרחיב את המועדים לביצוע החוזה גם בהעדר סיבה מוצדקת לאיחור במסירה, ראוי שהרחבת המועד תעשה במסגרת המועד שנקבע למסירת הנכס לפי סעיף 3א להסכם. הנוסח הנוכחי, המוסיף על המועד הקובע בסעיף 3א אורכה נוספת הקבועה בסעיף אחר, וזאת שלא על דרך הרחבת המועד, כמתבקש מתוכנה של ההוראה, אלא על דרך של צמצום משפטי של עילות הפרת החוזה, עלול להטעות את הקורא שאינו מורגל בקריאת חוזים מעין אלה, העשוי לחשוב שהמועד למסירת הנכס הוא כקבוע בסעיף 3א לחוזה, בעוד שלמעשה, לאור הנוסח הנוכחי של החוזה, המועד למסירת הנכס שונה. בכך, מסייגת תניה זו, לדעתנו, באופן בלתי סביר את אחריות החברה לפי הוראת סעיף 3א לחוזה.


סעיף 4ג

4. על פי סעיף זה, כפי שתוקן על ידי המבקשת בעקבות הדיון:


"למען הסר ספק, קבלת החזקה בנכס על ידי הרוכש תהווה ראיה כי קיבל את הנכס, כשהנכס והבית גמורים ומושלמים בהתאם להסכם זה ולשביעות רצון הרוכש, וכי אין לרוכש כל טענה ו/או תביעה כלפי החברה בקשר לכך, ולמעט אי התאמות על פי חוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973, כמפורט בסעיף 5 להלן, לרבות לגבי תיקון אותם ליקויים ו/או אי התאמות שפורטו בפרטיכל המסירה, כמפורט לעיל.
למען הסר ספק אין באמור לעיל לפגוע בזכויות וסעדים המוקנים לקונה על פי החוזה ו/או על פי דין".


5. אנו סבורים שהנוסח שהוצע על ידי הצדדים עשוי להטעות, שכן החריג "למעט אי התאמות ..." אינו כולל את הדין הכללי, על אף שדין זה נכלל בפסקה האחרונה לסעיף זה הפותחת במילים "למען הסדר ספק". ניתן לפטור קושי זה, אם ישונה הסעיף באופן שלאחר המילים "בקשר לכך", שבשורה הרביעית יבוא: "ולמעט זכויות וסעדים המוקנים לקונה על פי החוזה ו/או על פי דין, לרבות" והמילה "ולמעט" שבאותה שורה תימחק. לאור תיקון זה ניתן למחוק גם את שתי השורות האחרונות בסעיף זה.


סעיף 4ה

6. סעיף זה מעניק לחברה דחייה בביצוע החוזה בשל הגורמים המנויים בו (מצב מלחמה, שביתות וכדומה), וזה בתנאי שמדובר בגורם "שלחברה אין שליטה עליו, או (הדגשה שלנו) לא יכולה לחזותו מראש במעמד חתימת הסכם זה...". לדעתנו, שני תנאים אלה, בשמשם להצדקת הדחייה במועדי הביצוע של התחייבויות החברה, צריך שיהיו תנאים מצטברים. כך, למשל, אין הצדקה לאפשר דחייה במועד הביצוע בשל אירוע, אשר אמנם אינו בשליטת החברה, אך מאידך, ניתן היה לצפותו מראש. דרישה זו תואמת גם את תנאיו של סעיף 18 (סעיף הסיכול) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א1970-.


סעיף 5ד

7. על פי סעיף זה:


"מוסכם ומוצהר כי תיקונים ברכוש המשותף יבוצעו על-ידי החברה בעקבות פנייה של נציגות הבית המשותף אשר תפרט הליקויים, אך אין בכך כדי לפטור החברה מחובותיה על-פי חוק המכר (דירות)".


סעיף זה עשוי, גם לאחר תיקונו כמוסכם על הצדדים, ליצור את הרושם שהפנייה לשם ביצוע תיקונים ברכוש המשותף צריך שתעשה דווקא על ידי נציגות ועד הבית המשותף, מה שמתנה על הוראות קוגנטיות של חוק המכר (דירות) תשל"ג1973- (להלן - "חוק המכר דירות"), המקנה זכות לדרוש תיקונים ברכוש המשותף גם לדייר הבודד. כדי להסיר אי בהירות זו, יש לתקן את נוסח הסעיף באופן שבמקום הסיפא לסעיף, המתחיל במילים "אך אין בכך" ועד לסופו, יבוא: "אך אין בכך כדי לפטור החברה מחובותיה כלפי רוכש בודד על-פי חוק המכר (דירות)".


סעיף 6(ד)

8. סעיף זה, בנוסח המקורי כפי שהובא על ידי המבקשת בפני בית הדין בתחילה, הקנה למבקשת את הזכות:


"ללא צורך בקבלת הסכמה כלשהי מהרוכש, לרשום תקנון מיוחד לבית המשותף ולכלול בו את אותן הוראות שיבואו להסדיר את היחסים בין בעלי הנכסים בבית, ההסדרים והחובות בקשר לאחזקה ובדק של רכוש משותף, הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם ליחידה/ות מסוימת/ות זיקות הנאה, זכויות שימוש, חנייה/ות ו/או מעבר/ים, ושמירת זכויות בנייה וכיוצ"ב. הכל כמתחייב מהוראות הסכם זה במיוחד והנספחים המצורפים לו."



9. נוסח זה של הסעיף אינו תואם את הוראת סעיף 6(א) לחוק המכר (דירות) הקובע כי:



"המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לעניין מן העניינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו עניין; ואלה העניינים:
(1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף;

(2) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה;

(3) שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים

המחויבים בקשר אליו;

(4) סדרי קבלת החלטות בדבר ניהול הבית המשותף;

(5) כל עניין אחר שקבע שר השיכון בצו בדרך האמורה בסעיף 3(א)".

לאור הוראה זו, לא ניתן לבצע את השינויים המפורטים בסעיף האמור, ככל שיש בהם סטייה מהתקנון המצוי וביחס לאחד מהעניינים המפורטים בסעיף 6(א) לחוק המכר (דירות), בלא לכלול שינוי זה במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו עניין.


לאור כך, הציעו הצדדים להוסיף לסעיף זה פסקה, שבה יאמר "ובלבד שההוראות האמורות נכללו במפרט הטכני". אולם המשך הסעיף הקובע: "וכמתחייב מהוראות הסכם זה במיוחד והנספחים המצורפים לו", עלול לפתוח את הפתח לפרשנות, לפיה הביטוי "וכמתחייב מהוראות הסכם זה" כולל גם את סעיף 6ד להסכם עצמו, ומייתר את הצורך לקבל את הסכמת הרוכשים לרישום תקנון הסוטה מהוראות התקנון המצוי בעניינים דלעיל, גם אם הדבר לא פורט במפרט הטכני. כדי למנוע פרשנות כזאת, יש לתקן את הסעיף באופן שבמקום הסיפא לסעיף הפותח במילים "ובלבד שההוראות האמורות" ועד לסיום הסעיף, תבוא הפסקה: "ובלבד שההוראות האמורות פורטו במפרט המצורף לחוזה זה, ובהתאם לחוק המכר (דירות), תשל"ג1973-."



סעיף 13(ג)

10. סעיף זה דן בהוצאות הכרוכות בביצוע החוזה הנוגעות לשני עניינים. הנושא האחד עניינו עלות הרישום. הנושא השני הוא הוצאות מימון הבטוחה אותה חייב המוכר להעמיד לרוכש לפי הוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה1974-.


11. אשר להוצאות הרישום: על-פי נוסח החוזה המקורי נקבע כי הוצאות אלה יעמדו על "הסכום הנקוב או שיקבע על-פי השיעור הקבוע בנספח "ב" כ"הוצאות הרישום" וזאת בסכום מוסכם לכיסוי חלקו של הרוכש באגרות השונות ובהוצאות הכרוכות בביצוע הרישומים בלשכת המקרקעין (כולל רישום זכות הרוכש בנכס)...". בסעיף 5 לנספח "ב" נקבע בעניין זה כי "הוצאות הרישום והבטוחה על-פי סעיף 10 וסעיף 13ג' להסכם, הינן _____".


12. בישיבת בית הדין מיום 6.7.98 הודיעה באת כוח המבקשת לשאלתנו כי "אני סבורה שהכוונה היא שסכום הוצאות הרישום אמור להופיע בסעיף 5 לנספח ב' להסכם שאותו הכוונה למלא כבר בעת החתימה על ההסכם", ולאור כך היא הסכימה כי החיוב בפריט זה יוגבל לסכום שנקבע בנספח ב', תוך השמטת התוספת "או שיקבע", אך היא ביקשה שהות נוספת לברר נושא זה.
בישיבה מיום 20.7.98 הודיעה באת כוח המבקשת כי לגבי עלויות הרישום אין אפשרות לקבוע סכום מדויק במועד החתימה ולכן היא הציעה לשנות את הנוסח המקורי, באופן שיבוטל פירוט הוצאות הרישום שבו היתה אמורה החברה לנקוב בנספח ב', והחיוב בנושא זה יוגדר בסעיף 13ג' לחוזה עצמו "לפי עלות הרישום". שינוי נוסף שהוצע על ידי באת כוח המבקשת היה כי תשלום זה לא יבוצע בעת החתימה על החוזה, אלא ב"תוך 20 יום ממועד קבלת דרישת החברה". היינו מדובר בחיוב שיעמוד לתשלום בהתאם לדרישת החברה בעתיד, כאשר דרישת החברה תקבע "לפי עלות הרישום".


13. נוסח זה מקפח לדעתנו את הלקוחות בשלושה: ראשית, אין בסעיף זה הגדרה להוצאות הרישום, זאת כאשר על פי סעיף 25 לחוזה כבר מקבל על עצמו הרוכש להשתתף בהוצאותיה המשפטיות של החברה בגין ניסוח ההסכם, והטיפול ברישומו, שבהן הוא נושא במעמד החתימה על ההסכם. לאור כך, פותח הסעיף את הפתח לחיוב הרוכש בהוצאות רישום נוספות של החברה, מעבר לאלה הנכללות בסעיף 25 לחוזה. שנית, קביעת הוצאות הרישום נתונה עתה לשיקול דעתה הבלעדי של החברה "לפי עלות הרישום". שלישית, בעוד שבנוסח המקורי הוצאות הרישום הופיעו בנספח ב', המרכז את החיובים הכספיים המוטלים על הרוכש, ואשר בו, יש להניח, ימקד הרוכש את התעניינותו, הרי שבנוסח הנוכחי אין כל התייחסות להוצאות אלה בנספח ב', מה שעלול לגרום לכך שהרוכש כלל לא יהיה ער לחיוב עתידי זה.


14. כדי להסיר קיפוח זה יש לתקן את הסעיף, לרבות נספח ב', כדלקמן: ראשית, יש להבהיר כי ההוצאות בהן מדובר בסעיף זה אינן הוצאותיה של החברה, אלא הוצאות חיצוניות שאינן תלויות בחברה, כגון אגרות רישום וכיוצ"ב. שנית, התייחסות לחיוב זה צריך שתיכלל בנספח ב', כפי שהיה בנוסח המקורי, ואין להסתפק בהבלעתו של חיוב כספי עתידי זה בהסכם עצמו. שלישית, לצורך כך יש להחזיר על כנו את הנוסח המקורי של סעיף 13ג' תוך השמטת המילים "או שיקבע", כפי שהסכימה באת כוחה המבקשת בישיבה מיום 6.7.98. את החשש שהעלתה באת כוח המבקשת, לפיו לא ניתן לקבוע סכום זה באופן מדויק, בשל שינויים בלתי צפויים ובלתי ידועים מראש באגרות רישום וכיוצא באלה, ניתן לפטור על ידי קביעת תניה בנספח ב', הקובעת כי הסכום כפוף לשינויים, אם יתרחשו כאלה, באגרות ובהוצאות השונות הכרוכות ברישום, והוא ישתנה כמידת השינוי באלה.


15. אשר לתשלום הוצאות הבטוחה אותה חייבת המבקשת להעמיד לרוכש לפי הוראות חוק המכר(דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה1974-: בהחלטה שניתנה על ידי בית דין זה בתיק ע"ש 73/90 מרדכי שכטר בע"מ נ. היועץ המשפטי לממשלה (טרם פורסם) נקבע, כי עצם גלגול הוצאות מימון הבטוחה על הקונה איננו עומד בניגוד להוראות החוק. עם זאת, ראינו להטיל על תניה מעין זו בחוזה, המעבירה את נטל מימון הבטוחה על הרוכש שני סייגים: הסייג הראשון נועד למנוע הטעייה של הקונה, העלול לסבור בטעות, כי אם הפר את חובת מימון הבטוחה, פטור הקבלן מהמצאתה. כדי להבהיר עניין זה יבוא בסוף הסעיף המשפט: "אין באי תשלום הוצאות הבטוחה לפי סעיף זה, כדי לפטור את החברה מהמצאת הבטוחה כאמור בסעיף 10א' לעיל". הסייג השני מקורו בחשש אותו העלה כב' השופט מ. חשין בהחלטתו בבש"א 7875/96 (ע"א 7873/96) ע.ר.מ רעננה לבניה והשכרה בע"מ נ. שוקר יוסף ואח' (לא פורסם), לפיו ההיתר להטלת המימון של הבטוחה על הקונה, יפה "... כל עוד מחיר הערבות הוא סביר והערבות ניתנת בתנאים המקובלים בשוק. לאמור: כל עוד אין בתנאי המימון באשר הם כדי לחתור עמוקות תחת עצם החיוב ליתן ערבות", וראה גם בר"ע (ב"ש) 1557/97 אפרידר חברה לפיתוח אשקלון בע"מ נ. מזל גאווי, תקדין-מחוזי, 97(3), 967, וכן ת"א (י-ם) 7212/96 וענונו אשר נ. עובד לוי תיעוש האבן והבנייה בע"מ ואח', תקדין-שלום, 98(2), 1273.


לאור כך, וכדי למנוע חתירה תחת עצם החיוב ליתן את הערבות, יבואו במקום המילים "וכן את הוצאות הבטוחה" (שורה רביעית בסעיף 13ג' בנוסח המוצע על-ידי הצדדים) ועד לסופו של הסעיף, המילים: "וכן ההוצאות הסבירות למימון הבטוחה, ובלבד שאלה לא יעלו על הנקוב בנספח "ב", וזאת במעמד החתימה על ההסכם".


סעיף 15ב(1(2)

16. סעיפים אלה מתנים את אחריות החברה לטיב המתקנים המשותפים הדורשים תחזוקה שוטפת, אשר פרטיה ותנאיה נקבעים בהסכם שרות מטעם היצרנים או הספקים של אותם מתקנים (מעליות מתקני חימום וכד'), בכך שהרוכש יאפשר שמירה וביצוע עבודות האחזקה, התפעול והשרות לגבי אותם מתקנים משותפים על-ידי הספקים שלהם, וכן יתקשר לבד או ביחד עם רוכשי הדירות האחרות שבבניין עם הספקים של אותם מתקנים בהסכמים לביצוע עבודות האחזקה והשרות של אותם מתקנים.


אנו סבורים שאין הצדקה להגביל את אחריות החברה כאמור, אלא לגבי פגמים או ליקויים שנוצרו לאחר מסירת הנכס. לפיכך, יש לתקן את שני הסעיפים על ידי הכללת סייג זה.


סעיף 15 ג(2)

17. סעיף זה פוטר את המבקשת מכל תשלום שהוא "בקשר עם צריכת שוטפת של חשמל ו/או דלק להפעלה של מתקן/ים מרכזי/ים לחימום מים ו/או להסקה שבבית."



על-פי סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט1969-: "חייב בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה וניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על-פי דין והמקובלים על פי הנוהל, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון, שיעור השתתפות אחר". הפטור שקובעת החברה לעצמה מתשלום הוצאות החשמל והדלק לשם הפעלת מערכת החימום, חרף היותה בעלים של הרכוש המשותף (כל עוד לא השלימה את מכירת הדירות בבניין לרוכשים), מתנה אפוא על הוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין, ועל כן קמה לגביו חזקת קיפוח מכוח סעיף 4(1) לחוק החוזים האחידים. על-פי סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, אמנם יכולה החברה לפטור עצמה מלשאת בהוצאות אלה, אם תקבע לעניין זה הוראה מפורשת בתקנון. אולם אפילו כך ייעשה, (והמבקשת לא טענה כי בדעתה לקבוע בעניין זה הוראה בתקנון), גם אז אין זה סביר בעיננו שהמבקשת תפטור עצמה מהחובה לשאת בהוצאות אלה למשך תקופה בלתי מוגבלת, רק משום שטרם השלימה את מכירת הדירות בבניין.


18. המבקשת טוענת כי "במצב כזה, בו לשם הדוגמא נמכרו מחצית הדירות בבניין, ומחצית טרם נמכרו (ומדובר על תקופת זמן קצרה יחסית) צריכים דיירי הבניין לעשות לעצמם את החשבון לגבי הכדאיות בהפעלת מערכת ההסקה עד לאכלוס כל הדירות בבניין. ברי, כי עד לשלב בו יאוכלס כל הבניין לא אלמן ישראל, וקיימים אמצעי הסקה ו/או חימום חלופיים, במידה ויוחלט כי לא כדאי להפעיל את המערכת המרכזית כל עוד לא הבניין לא אוכלס כולו".


19. אולם יכולתם של בעלי הדירות לעשות לעצמם את החשבון אם ברצונם להפעיל את מערכת ההסקה שבבניין כל עוד לא נמכרו כל הדירות, כמו גם קיומם של אמצעי חימום חלופיים, אין בה כדי לאיין את הקיפוח הטמון בתנאי זה, ואין בה כדי להצדיק את הפטור שנוטלת המבקש לעצמה שלא להשתתף בהוצאות הפעלת מערכת החימום של הבניין חרף העובדה כי היא בעלים של חלק מדירות הבניין, ובניגוד להוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין. עם זאת, מקובל עלינו שניתן להצדיק פטור זה למשך תקופה מוגבלת. גם המבקשת ציינה בטיעוניה כי "מדובר על תקופת זמן קצרה יחסית". לאור כך, נהיה מוכנים לאשר תנאי זה אם יוגבל הפטור לתקופה של ששה חודשים מיום מסירת החזקה בדירה הראשונה. מעבר לתקופה זו, אין לדעתנו הצדקה לכך שהמבקשת תהא פטורה מלשאת בהוצאות הפעלת מערכת החימום רק משום שטרם השלימה את מכירת כל הדירות בבניין.


סעיף 16ד

20. בסעיף זה, שתוקן על פי הסכמת הצדדים, יש למחוק את המילים "בזכות הרוכש", שלאחר המילה "לפגוע" בשורה הראשונה של הסעיף.
סעיף 19א

21. לפי סעיף זה:



"כל סכום שחובת תשלומו חלה על הרוכש על-פי הסכם זה (כלפי אחר/ים) ואשר אי תשלומו מעכב או עלול לעכב את החברה מביצוע התחייבויותיה על-פי הסכם זה ועל-פי דין, והרוכש לא ישלמו במועדו, תהיה החברה רשאית, אך לא מחויבת, לשלמו במקום ועל חשבון הרוכש, וזאת לאחר מתן התראה של 14 יום מראש. כל טענות ההגנה שהיו עומדות לרוכש כלפי האחר/ים יעמדו לו כלפי החברה ובלבד שהרוכש יודיע עליהם לחברה זמן סביר לפני המועד שנקבע לביצוע התשלום".


לדעתנו, אין הצדקה להתנות את זכותו של הרוכש להעלות כלפי החברה, ששילמה במקומו תשלום כאמור, טענות ההגנה שעמדו לו כלפי מקבל התשלום, במתן הודעה לחברה על קיומן של טענות הגנה אלה עוד לפני שזו הודיעה לו על כוונתה לשלם את הסכום האמור במקומו. לאור כך, יש לשנות את הנוסח המוצע באופן שבמקום המילים "זמן סביר לפני המועד שנקבע לביצוע התשלום", יבוא: "מיד לאחר קבלת התראה כאמור".


סעיף 21ד(4)

22. סעיף זה מזכה את החברה, במקרה שבו היא היתה זכאית לבטל וביטלה את החוזה עם הרוכש, לכך שהסכם ההלוואה שנעשה בין הבנק (המלווה) לרוכש, יבוטל אף הוא, תוך חיוב הרוכש בריבית המקובלת בבנק בגין תקופת ההלוואה וריבית פיגורים עד למועד הביטול. הנפקות הנודעת לסעיף זה מתבטאת בכך שהחברה זכאית להעביר לבנק, כדי שזה יסכים לביטול חוזה ההלוואה ויפטור את החברה מההתחייבויות שנטלה על עצמה כלפיו על פי סעיף 11 לחוזה, את הסכומים הנדרשים על ידו מהרוכש מתוך הכספים ששולמו על ידי הרוכש לחברה ושלהשבתם הוא זכאי בעקבות הביטול. אולם, נכונות בלתי מוגבלת של החברה להיענות לדרישות הבנק, רק כדי שלא יעמיד מכשול על דרך ביטול הסכם ההלוואה ושחרור הנכס, עשויה לקפח את הרוכש, ככל שמדובר בדרישות הבנק לריבית, כולל ריבית פיגורים, שאינן מעוגנות בהסכם ההלוואה. לאור כך, וכדי להסיר קיפוח זה, יש לתקן את הסעיף באופן שהשורה השלישית של הסעיף "המקובלת אצלו/ם בגין תקופת ההלוואה/ות ריבית פיגורים עד למועד" תבוטל, ובמקומה יבוא: "כולל ריבית פיגורים, עליה הוסכם בחוזה ההלוואה עד למועד ...".


סעיף 21ד(5)

23. על פי סעיף זה תחזיר החברה לרוכש, במקרה של ביטול החוזה, את יתרת הכספים ששולמו על ידו עבור רכישת הנכס לאחר ביצוע הניכויים הנזכרים באותו סעיף, בכלל זה חיובי הבנק הנזכרים בסעיף הקודם, ההוצאות והנזקים שנגרמו לחברה עקב הפרת החוזה על ידי הרוכש, ובניכוי דמי שימוש ראויים בעד החזקת הנכס בידי הרוכש בתקופה בה החזיק בנכס (אם בכלל). היתרה תוחזר לרוכש בצירוף הפרשי הצמדה לדולר (אם יהיו). על פי החוזה המקורי כפי שהוגש לאישורנו, נתנה לחברה האפשרות לבחור בין הצמדה לדולר או למדד. בהמשך הדיון הודיעה החברה על בחירתה במנגנון הצמדה לדולר.


24. השאלה המתעוררת היא מדוע לא יהא הרוכש זכאי בנוסף להפרשי הצמדה לדולר גם לריבית.


במענה לשאלה זו טענה באת כוח המבקשת, כי התמורה ששולמה לחברה על ידי הרוכש הוצאה על ידה למימון ההוצאות שהוציאה להקמת הנכס וכי "אין כאן מצב שהתמורה ששולמה מניבה ריבית". מנגד, לטענתה, "אם עשה הרוכש שימוש בדירה הרי שהוא נהנה משימוש זה ועליו לשלם על כך".


25. עמדה זו איננה מקובלת עלינו. ראשית, אין לקבל את הטענה כי הכספים ששולמו לחברה על ידי הקונה אינם מניבים פירות, שכן השימוש שעושה החברה בכספים אלה לשם הקמת הנכס מאפשר לה להקצות כספים אחרים העומדים לרשותה להשקעות המניבות פירות, או להימנע מלשלם ריבית עבור הלוואות שתיטול לשם מימון הקמת הנכס. מנגד, הרוכש שילם עבור הכספים ריבית, בין ריבית בגין הלוואות שנטל לצורך מימון הרכישה ובין ריבית שהפסיד בשל אי השקעת הכספים בהשקעות אחרות.


בהקשר זה בולטת אי הסימטריה העולה מכך שהחברה זכאית על פי החוזה לדמי שימוש בגין השימוש בנכס, המשקפים את מחיר השימוש בנכס, בעוד שהקונה אינו זכאי לדמי השימוש בכספיו, היינו, לריבית.


בנסיבות אלה, אי תשלום ריבית על הכספים ששולמו, יש בו משום התעשרות של החברה שלא כדין, התעשרות אשר תטיב את מצבה לעומת המצב שבו היא היתה אילו קוים החוזה.


גם הנימוק כי מדובר ברוכש אשר הפר את החוזה, אין בו כדי להצדיק את שלילת הריבית, שכן הפרת החוזה מזכה את הצד התמים בהשבת המצב על כנו. לצורך כך זכאית החברה להיפרע מהקונה בגין כל נזק שנגרם לה עקב ההפרה, ואף לנכות דמי נזק אלה מהסכום ששולם, ואין מקום להיטיב את מצבה מעבר לנדרש לשם השבת המצב על כנו, על ידי שלילת הריבית.


על אלה יש להוסיף כי עמדת הפסיקה היא שגם צד שהפר את החוזה זכאי להשבת הכספים ששילם על חשבון החוזה, כשהם צמודים ונושאי ריבית. כך נקבע בע"א 741/79 כלנית השרון השקעות ובניין 1978 (בע"מ) ואח' נ' ר. הורוביץ ואח' (פ"ד לה(3) 533, 544):


"השבה ריאלית בתנאי אינפלציה שומרת על ערכו של מה ששולם. אך האם אין לצרף לכך גם ריבית ראויה? נניח אפוא לצורך דיון זה, כי ערך הכסף לא השתנה. האם אין מקום לפסיקת ריבית? נניח עוד, כמו בעניין שלפנינו, כי הקונה שילם למוכר סכומים מסוימים על חשבון המחיר. בשל הפרת הקונה ביטל המוכר כדין את החוזה. הקונה זכאי להשבה. האם זכאי הוא לריבית? לדעתי, התשובה היא חיובית. המוכר עשה שימוש בכסף, ותהא זו התעשרות שלא כדין, אם את דמי השימוש הוא לא ישלם לקונה. דמי השימוש בכסף היא הריבית".


משמע, ההסדר הנוכחי שולל מהרוכש זכות שהיתה עומדת לו לולא ההסדר על-פי דין, מה שמקים כשלעצמו חזקת קיפוח על-פי החוק.


26. לאור האמור יש לתקן את הסעיף על ידי זיכוי הרוכש בריבית על הכספים המוחזרים. לאור העובדה שהחברה בחרה בהצמדה לשער הדולר, על הצדדים להודיע עמדתם באשר לשיעור הריבית שלה יהא הרוכש זכאי על-פי סעיף זה. תשומת לב הצדדים מופנית בעניין זה להוראת סעיף 4(ג) לחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א1961-.


27. שינוי נוסף שיש לבצע בסעיף זה הוא, שהזיכוי בהפרשי הצמדה וריבית צריך שייעשה לגבי מלוא הסכומים ששולמו על ידי הרוכש, לפני הפחתת הניכויים דלעיל, ולא לאחריהם, כפי שעולה מנוסח הסעיף.


סעיף 27

28. סעיף זה מעניק סמכות שיפוט ייחודית לדון בכל דבר הקשור לחוזה, ביצועו, הפרתו או ביטולו לבית המשפט בחיפה. יש לציין בהקשר זה שעל פי נוסח החוזה הקודם שאושר למבקשת נקבע כי סמכות השיפוט המקומית תהא נתונה לבית המשפט במקום המצא הנכס. במהלך הדיון הסכימה ב"כ המבקשת להוסיף גם את בתי המשפט של תל אביב כחלופה אפשרית לקיום התדיינויות הנובעות מחוזה רכישת הדירה.


29. על פי סעיף 4(9) לחוק החוזים האחידים חזקה על תניה הקובעת מקום שיפוט שהיא תניה מקפחת, אם היא קובעת "מקום שיפוט בלתי סביר".


30. ב"כ המבקשת טוענת בסיכומיה כי אין מדובר ב"מקום שיפוט בלתי סביר" כמשמעו בסעיף 4(9) לחוק החוזים האחידים, משום שאין בו כדי להרתיע רוכשים מהגשת תביעות, וכן משום שאזור השיפוט של חיפה מהווה אחת החלופות על פי תקנה 3 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד1984-, ועל כן לא קמה במקרה זה חזקת הקיפוח.


31. לדעתנו תנאי זה הוא תנאי מקפח. לעניין זה מקובלת עלינו דעתן של המחברות לוסטהויז ושפניץ בספרן חוזים אחידים כי:


"תניה בחוזה אחיד הקובעת מקום שיפוט ייחודי מקפחת את הלקוח הן מבחינת מעמדו כתובע בכוח והן מבחינת מעמדו כנתבע בכוח. לעניין מעמדו של הלקוח כתובע, תניה כזו מגבילה את זכותו לבחור מבין החלופות שהדין הקים לו את החלופה הנוחה לו, ומצמצמת את השיקולים לבחירת מקום השיפוט. כך, למשל, עד כמה שבית המשפט מכיר בבחירה הנובעת משיקולי עומס בבתי המשפט, תנית שיפוט כאמור שוללת מהתובע את האפשרות לתבוע במקום שבו הוא סבור שעניינו יתברר מהר יותר.
...
תניה בדבר מקום שיפוט ייחודי מקפחת את הלקוח גם כנתבע פוטנציאלי, שכן היא שוללת ממנו את הזכות לבקש את העברת הדיון, ומונעת ממנו את האפשרות להוכיח כי מקום השיפוט שנבחר על-ידי הספק הוא פורמלי בלבד או כי המקום שאליו הוא מבקש להעביר את הדיון הוא המתאים מבחינת מאזן הנוחיות".
(שם, בעמ' 411 - 412).




בבר"ע (ב"ש) 16/90 דרעד נ. יהודית, פ"מ תש"ן(3)133 אמנם קבע בית המשפט, מפי כב' השופט טירקל, כי:


"... לדעתי, מקום שיפוט הוא בלתי סביר כאשר יש בו כדי להרתיע בעל דין מלממש את זכויותיו בנסיבות העניין. לדוגמא, קביעת בית משפט שלום באילת כמקום שיפוט ייחודי, לגבי מתדיינים מצפון הארץ, ואף ממרכזה, לצורך הכרעה במחלוקות ששווין פעוט, עלולה להרתיע בעל דין בשל הוצאות הנסיעה הכרוכות בהתדיינות." (פסקה 5 לפסק הדין).


לאור כך קבע בית המשפט באותו מקרה, כי לא היה מקום לקבוע שתנאי חוזי בעסקה של רכישת דירה באשדוד, הקובע את מקום השיפוט בבית המשפט בתל אביב, הוא תנאי מקפח, זאת מאחר וזמן הנסיעה מאשדוד לתל אביב הוא כחצי שעה בלבד.


ואולם, במקרה שלפנינו אין מדובר בחוזה קונקרטי שבו ניתן לבחון את השפעת התנאי בדבר מקום השיפוט על הצדדים לחוזה הספציפי המונח בפני בית המשפט, אלא בחוזה כללי שנועד לחבוק מספר רב של עסקאות, כאשר הנסיבות הספציפיות הנוגעות לכל עסקה אינן ידועות מראש. לאור כך, בבואנו לבחון את השאלה האם מדובר בתנאי מקפח, עלינו להביא בחשבון מגוון רחב של אפשרויות, וזה כולל גם מקרים שבהם עשוי מקום המצא הנכס להיות מרוחק מרחק רב ממקום ההתדיינות החוזי.


מעבר לכך, תנית השיפוט עלולה להרתיע את הלקוח מהגשת תביעה, לא רק בשל מרחק הנסיעה ממקום מגוריו למקום ההתדיינות, אלא גם בשל שיקולים נוספים, למשל העומס המוטל על בית המשפט וההשלכה הנודעת לכך על משך ההתדיינות. כפי שמציינות המחברות שפניץ ולוסטהויז בספרן הנזכר לעיל: "נראה, שבשנים האחרונות בית המשפט מייחס חשיבות גדולה יותר מבעבר לבחירת מקום שיפוט שאין בו עומס תיקים". (שם, בעמ' 411). שלילה מראש של האפשרות לנתב תביעות לבתי משפט עמוסים פחות, יש בה, לדעתנו, משום קביעת מקום שיפוט בלתי סביר, והיא מקפחת את הלקוחות.


32. לאור כך אנו סבורים שתנאי זה הנו תנאי מקפח שיש לבטלו.


נספח ב'

33. בסעיף 6 לנספח ב' יבוא (בסוגריים) סעיף 18ב(8), ולא כפי שנכתב בטעות.


טופס העברת הזכויות

34. לעניין זה הודיע ב"כ המבקשת כי מרשתו אינה מבקשת את אישורו של בית הדין לטופס זה, וכי לאור כך היא גם ביטלה את אזכורו של טופס זה (סעיף 18ב(4)) בטיוטת החוזה. לאור כך, טוענת המבקשת, כי אין להתנות את אישור החוזה בכך שיאושר גם הטופס, וכי השמטת הטופס לא תמנע מ"תובעים פוטנציאליים לטעון כי הסעיפים השנויים במחלוקת בין הצדדים, כפי שנוסחו בטופס, הנם תנאים מקפחים שדינם פסול".


35. נציגת היועץ המשפטי סבורה, לעומתה, כי טופס זה הוא למעשה חלק בלתי נפרד מהחוזה ועל כן אין להשמיטו, וכי "אישור בית הדין ניתן לחוזה כולו, ועל כן יש להביא בפניו לא רק את החוזה עצמו, אלא גם את כל נספחיו, אשר עשויים לכלול תוספות ושנויים ביחס לחוזה שלגביו מתבקש האישור."



36. בעקרון מקובלת עלינו עמדת המבקשת, שכן לאחר שהושמט כל אזכור של טופס העברת הזכויות מהחוזה, איננו סבורים שטופס זה מהווה עדיין חלק בלתי נפרד מהחוזה או כי הוא מהווה נספח של החוזה, כפי שטוענת נציגת היועץ המשפטי. אולם, מסקנה זו מותנית בכך שהמבקשת לא תעשה כל שימוש בטופס זה במסגרת עסקת הרכישה, בין על ידי צרוף הטופס למסמכי החוזה, בין על ידי הצגתו בפני הרוכש ובין באופן אחר העשוי לפתוח את הפתח בפני הטיעון כי החובה לחתום על טופס זה מהווה תנאי מתנאי החוזה.


ככלל, איננו דורשים ממבקש שיצהיר שאין בדעתו לעקוף את החלטת בית הדין בדרך של צירוף לחוזה (או בדרך אחרת) של מסמכים שלא זכו לאישור בית הדין, ואנו מניחים שאין בכוונת המבקשת לפעול כאמור גם במקרה זה. אולם, הואיל והנושא עלה, והואיל ומעמדת ב"כ המבקשת כפי שהיא עולה מהודעת הצדדים, אין עולה תשובה חד משמעית לעניין זה, וכדי למנוע את החשש עליו הצביעה נציגת היועץ המשפטי, על המבקשת להודיענו, אם יש בדעתה לצרף את הטופס האמור לחוזה, או לעשות בו כל שימוש שהוא במהלך ביצוע עסקת הרכישה.


37. בהנחה שאין בכוונת המבקשת לפעול כאמור, כי אז איננו סבורים שיש מקום לטענה כי טופס העברת הזכויות מהווה חלק מהחוזה. קיימת אמנם אפשרות שכאשר יבקש הרוכש להעביר את זכויותיו כלפי המבקשת לאחר שקיבל החזקה בנכס, תדרוש ממנו המבקשת לחתום על טופס זה. אולם דרישה זו, אין בה כדי להפוך את הטופס לחלק מההסכם. לא זו אף זו, על פני הדברים אנו סבורים שדרישה כזאת, אם תועלה על ידי המבקשת לאחר שהרוכש מילא את כל התחייבויותיו כלפיה, לא תעלה בקנה אחד עם הוראת סעיף 18ב לחוזה, לפיה חייבת החברה ליתן את הסכמתה להעברת זכויות הרוכש, בהתקיים התנאים הקבועים בסעיפי המשנה של אותו סעיף (מהם הושמט, כאמור, סעיף המשנה (4) המתייחס לטופס העברת הזכויות), ואין היא רשאית להתנות את מתן הסכמתה בתנאים נוספים שאינם מפורטים בסעיף זה.


ייפוי הכוח

38. ייפוי הכוח אשר מוסר הרוכש לחברה הנו רחב ביותר, ועל פי לשונו הוא יכול שישתרע גם על נושאים שאין להם קשר לביצוע ההסכם. לאור כך, ובהנחה שהרשאה רחבה זו נדרשת כדי לאפשר לחברה להפעיל את ייפוי הכוח כלפי צדדים שלישיים, הוגבל השימוש בייפוי כוח זה על-פי סעיף 14ה(1) לחוזה כך ש"ייפוי הכוח ישמש בידי החברה אך ורק לשם ביצוע הוראות הסכם זה וכל הנובע ממנו ...". הגבלה זו, אנו סבורים, ראוי שתחול, גם על האמור בסעיף 16ג(2) לחוזה, המאפשר לחברה לעשות שימוש בייפוי כוח זה לשם ביצוע כל שינוי ו/או תוספת בנייה כאמור באותו סעיף. בהעדר הגבלה כזאת, עשויה לשון הסעיף לפתוח את הפתח לשימוש בלתי מוגבל בייפוי הכוח למטרות הנזכרות באותו סעיף, דבר שיהא בו, לדעתנו, כדי לקפח את הרוכש. לאור כך, יש להוסיף בשורה השנייה של הפסקה השנייה בסעיף זה, לאחר המילים "על-פי סעיף 14ה' לעיל", את המילים "ובכפוף לאמור באותו סעיף".
39. לאור האמור, על המבקשת להמציא לבית הדין בתוך 30 יום את נוסח החוזה שיתוקן לפי האמור בפסק הדין לעיל, וכן להתייחס לנושא הריבית כמפורט בסעיף 26 להחלטה זו ולנדרש בסעיף 36 להחלטה זו לעיל, לפני שינתן בתיק פסק דין סופי.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה בכפיה

  2. חוזה בכירים

  3. חוזה פרוגרמה

  4. חוזה ירוק

  5. עכבון חוזי

  6. האם נכרת חוזה ?

  7. חוזה רכישת מלאי

  8. תנאי בחוזה

  9. חוזה עם בית אבות

  10. חשיפת חוזה מכירה

  11. השלמת פרטים בחוזה

  12. הפרה יעילה של חוזה

  13. חוזה עם חברה משכנת

  14. זכאות לחוזה בכירים

  15. הגורם היעיל - חוזה

  16. חוזה מלאכותי

  17. סעיף 12 לחוק החוזים

  18. הסכם / חוזה - סוסים

  19. חוזה תיאטרון

  20. חוזה למראית עין

  21. חוזה למראית עין

  22. חוזה פיתוח תוכנה

  23. התחייבות לשלם כסף בחוזה

  24. סעיף 39 לחוק החוזים

  25. זכויות חוזיות בלבד

  26. סכום פיקטיבי בחוזה

  27. ביטול חלקי של חוזה

  28. שינוי חוזה בהתנהגות

  29. חוזים מיוחדים לתקופה קצובה

  30. תביעת חוב על פי חוזה

  31. כריתת חוזה - מצב מנטלי ירוד

  32. חוזה לכתיבת ספר תורה

  33. זכות קניינית מול זכות חוזית

  34. טיוטה של חוזה – האם מחייב ?

  35. חוזה לתשלום דמי הרשאה שנתיים

  36. סעיף 14 א לחוק החוזים

  37. חובת תום הלב בשלב ביצוע חוזה

  38. תום לב בניהול משא ומתן

  39. חוזה בכירים בשירות המדינה

  40. ניהול משא ומתן בדרך מקובלת

  41. האם מו''מ הופך לחוזה מחייב

  42. חוזה בכירים בשירות המדינה - זכאות

  43. השלמת חסר בהסכם / השלמת חסר בחוזה

  44. תביעה על סכום קצוב מכוח חוזה

  45. הפרה יסודית המקנה זכות ביטול

  46. חוזה אישי של סוכן מכירות שטח

  47. סעיף 13 חוק החוזים - חוזה למראית עין

  48. הפסקת חוזה למתן שירותים משפטיים

  49. הגבלת חופש העיסוק של עובד מכוח חוזה

  50. הפרת חובה של רשות ציבורית כצד לחוזה

  51. חוזים יש לקיים ""Pacta sunt servanda

  52. שווי זכויות חוזיות - אי הוכחת זכויות חוזיות

  53. חוזה שירותי ייעוץ לחיסכון על בסיס הצלחה

  54. האם אפשר להטיל חבות בפיצויים לפי סעיף 12(ב) על מי שאינו צד לחוזה ?

  55. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון