זכאות לרישום חכירה במושב


פסק דין

א. רקע

1. התובעים הם יורשיו מכוח צוואה של המנוח אלברט פלצמן ז"ל שנפטר ביום 2/6/95.
התובעת מס' 1 (יהודית פירסט) היא בתם המשותפת של המנוח ואשתו השניה מיירה פלצמן ז"ל.
התובעת מס' 2 (נעמי לוי) היא בתו של המנוח מנישואיו הראשונים.
התובעת מס' 3 (אילנה אהרמן) היא בתה של מיירה פלצמן ז"ל ושל בעלה הראשון.
התובע מס' 4 (מיכאל קפלן) הינו בנם של מיירה פלצמן ושל בעלה הראשון.

2. הנתבע מס' 1 (להלן: "המושב") הוקם כמושב שיתופי לאחר מלחמת העצמאות בשנת 1949, המנוח היה ממקימי המושב, שימש שם בתפקידים ציבוריים רבים והתגורר עם משפחתו בבית המגורים הידוע בשם "הבונים 20" (להלן: "הבית"), משנת 1952 ועד ליום פטירתו, כ- 43 שנים.

3. הנתבע מס' 2 מאגד למעשה שני נתבעים: מדינת ישראל הפועלת, בין היתר, על-ידי משרד החקלאות והפיתוח החקלאי אשר בין סמכויותיה לאשר את שינוי הפרוגרמה במושבים ומינהל מקרקעי ישראל, הבעלים של המקרקעין נשוא התביעה ואשר מכוח החלטות מועצת מקרקעי ישראל, ובהתאם להוראות מינהל מקרקעי ישראל נעשים שינויים ארגוניים במושבים.

4. ביום 23/1/95 התקבלה על ידי מועצת מקרקעי ישראל החלטה 692 שאיפשרה למושבים שיתופיים לבצע שינוי במבנה הארגוני של המושב, בהפרדת בתי המגורים ורישומם על שם חברי האגודה ו/או אחרים.
ביום 12/3/95 הוצאה הוראת אגף מספר 41 של מינהל מקרקעי ישראל על ידי

מר דרור קרישפין שקיים כמנהל האגף החקלאי במינהל.
ביום 2/6/95 נפטר המנוח.
ביום 30/8/95 התקיימה אסיפה כללית במושב, כשאחד הנושאים שנדונו בה, העברת הבתים על שמות החברים + הרחבת הישוב.
ביום 15/11/98 התקבלה החלטה באסיפה כללית של המושב לאמץ את הוראות החלטה 692 של מועצת מקרקעי ישראל לערוך את השינוי במבנה הארגוני של המושב, לרבות כללי התחשבנות, הצורך בשינוי תקנון המושב וצורת ההתארגנות שלו.


5. בתביעתם עותרים התובעים להצהיר כי קיימת לכולם, או למקצתם, זכות לרשום על שמם חכירה בבית, כי המושב אינו רשאי להחזיק בו, וכי החלטת המושב שלא לכלול את שמות התובעים ברשימת הזכאים לרשום על שמם חכירה במגרש ובבית, אינה חוקית, נעשתה בחוסר תום לב ומתוך כוונה להפקיע ולקבל שלא על פי זכות שבדין את הבית אותו הוריש להם המנוח מכוח צוואתו, וכי הזכאות לחכירת הבית עמדה למנוח סמוך לפטירתו, ולכן הוקנתה לתובעים כיורשיו.
אמנם לא כל ארבעת התובעים הינם ילדיו הביולוגיים של המנוח, ולא כולם התחנכו וגדלו בביתו במושב, אך כולם הינם ארבעת יורשיו על-פי צוואה . איש מבין התובעים אינו חבר המושב ואינו מתגורר בו. במותו של המנוח כל התובעים התגוררו מחוץ למושב. התובעים ישבו שבעה בבית המנוח במושב ובתום השלושים למותו פינו את הבית מכל חפציו.


ב. החלטה 692 של מועצת מקרקעי ישראל



1. אין מחלוקת בין הצדדים, והדברים פורטו פרט היטב בתצהיריו של מר דרור קרישפין, המכהן כמנהל האגף החקלאי במינהל מקרקעי ישראל שעקב שינויים ארגוניים שעברו הישובים החקלאיים בשנים האחרונות, ובמהלך שנות ה- 90', נוצר הצורך לבצע שינוי במבנה הארגוני ובהקצאת הקרקע. המטרה היתה לקבוע שזכויות החכירה לגבי מגרשי בתי המגורים, המהווים חלק מנכסי האגודה בהם אין לחברי האגודה כלשעצמם כל זכויות קנין, יהיו קניינם של המתיישבים, חברי האגודה, וחלק מהמושבים השיתופיים ביקשו במסגרת הקרקע המוקצית לאגודה לבצע הרחבה למגורים כדוגמת ההרחבות המתבצעות בחלק ממושבי העובדים, ובקיבוצים.


2. מר קרישפין הסביר בתצהירו כי -

"שינוי המבנה הארגוני של מושב שיתופי טומן בחובו שינוי דרמתי ומהותי המהווה שינוי מעקרון יסוד במושבים שיתופיים, על פיו אין לחבר האגודה כשלעצמו כל זכויות קנין בנכסי האגודה, כולל נכסי המקרקעין. השינוי שהתבקש מאפשר ליצור מצב בו יהיה לחבר האגודה זכויות קניניות במגרש המגורים המוקצה לו (בהתאם לכל התנאים שנקבעו ולתשלום דמי חכירה למינהל). בשאר נכסי האגודה אין שינוי ואין לחבר האגודה כל זכות קנין בהם. על כן נקבע שמושב שיתופי שיבקש את השינוי, תתבצע בו הפרדה (מלאה או חלקית) בין בתי המגורים לבין השטח החקלאי. זאת על מנת לשמור על העקרון בו אין לחבר האגודה זכויות קנין בשטח החקלאי או בנכסי אגודה אחרים שאינם בתי מגורים".


3. ביום 23/1/95 התקבלה על ידי מועצת מקרקעי ישראל החלטה 692 לפיה מושבים שיתופיים שיחפצו לבצע שינוי במבנה הארגוני של המושב, תוך הפרדת בתי המגורים ורישומם על שם חברי האגודה ו/או אחרים (מי שאינם חברי מושב), באמצעות חתימת חוזי חכירה ישירים בין מינהל מקרקעי ישראל לבין החברה ו/או אחרים, יהיו רשאים לעשות כן בהחלטה שתתקבל במשוב ע"י האסיפה הכללית.


4. בתצהירו הנוסף מיום 16/1/00 תיאר מר קרישפין כי העברת זכויות החכירה של מגרשי בתי מגורים גם למי שאינם חברי האגודה אפשרית בתנאי שהומלצו על ידי האגודה, ובמקרה כזה, מי שאינו חבר אינו זכאי להקלות הניתנות לחברי האגודה, כמו דמי היוון מופחתים ואפשרות לדחיית תשלום דמי ההיוון.


5. כדי לתת כלים והנחיות לביצוע ההחלטה 692, הוציא מינהל מקרקעי ישראל באמצעות מר קרישפין הוראות האגף החקלאי מספר 41 מיום 12/3/95, ועל-פי הוראות אלו מושב שיתופי שקיבל החלטה בדבר ביצוע השינוי שנקבע בהחלטה 692 של מועצת המינהל, כפוף לאותם כללים שנקבעו בהוראה 41 וביניהם, הוראת סעיף 7(ה) בה נאמר:

"תוקף הזכאות לחכירת המגרש עליו קיים בית המגורים יהיה תאריך החלטת האסיפה הכללית של האגודה בדבר השינוי. זכות זו תהיה שמורה לצאצאים במקרה של פטירת חבר, חו"ח, בין מועד ההחלטה לבין המועד שההחכרה תהיה ניתנת למימוש בפועל, בכפוף להסכמת האגודה, בהתאם להחלטה".


6. לטענת התובעים, החלטה 692 של מועצת מקרקעי ישראל העניקה לצאצאי המנוח זכות מקורית לחכירת המגרש כי לשיטתם, מהוראות אגף 41 יש ללמוד כי ההחלטה המתוארת שם, משמעה, החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 692. מאחר והמנוח נפטר ביום 2/6/95, דהיינו, במהלך התקופה שבין תאריך החלטת מועצת מקרקעי ישראל 692 מיום 23/1/95 לבין המועד שההחכרה תהיה ניתנת למימוש בפועל, התובעים נכללים בין הזכאים לחכירת הבית, כמתואר בסעיף 7(ה) לעיל.


7. אני דוחה את הפרשנות האמורה של הוראות אגף 41 ומקובל עלי, כעמדת המושב ומינהל מקרקעי ישראל, שהמונח החלטה בסעיף 7(ה) להוראת אגף 41, מתאר את החלטת האסיפה הכללית של המושב, ולא את החלטה 692.
הדבר עולה מעדותו של מנסח הוראות האגף בעצמו מר קרישפין, אשר הסביר באופן חד משמעי שהעקרון הבסיסי בהחלטה 692 הוא ששינוי במבנה המושב השיתופי יחול רק עם קבלת החלטה של האסיפה הכללית של האגודה השיתופית ולמושב זכות ההחלטה וההכרעה אם לבצע את השינוי הארגוני, המהווה כאמור, שינוי מהותי בעקרון היסוד של מושב שיתופי, שכן עד אז לא היה לחבר האגודה כלשעצמו כל זכות קנין בנכסי האגודה כולל נכסי המקרקעין בבית המגורים בו גר.


8. אין לי ספק שהוראה 41 מתייחסת אך ורק למושב שיתופי שקיבל החלטה בדבר ביצוע השינוי שנקבע בהחלטה 692, ואין לה כל תחולה גבי מושב שיתופי שטרם קיבל החלטה כזו.
המועד הקובע את הזכאות של חבר האגודה לחכור את בית המגורים המיועד לו, הינו תאריך החלטת האסיפה הכללית של האגודה בדבר השינוי. כדברי

מר קרישפין מועד זה קובע את הזכאות לחכור את מגרש בית המגורים, את ותק החברות באגודה שמשפיע על גובה ותנאי דמי החכירה שעל חבר האגודה לשלם ובנוסף, נדרשת המלצת האגודה שבהתאם לה מחכיר המינהל את בתי המגורים.


9. אני מגיעה לאותה תוצאה גם ללא ההסבר שנתן מר קרישפין לכוונתו בכותבו את המילה החלטה בסעיף 7(ה) כי הדברים עולים ממשמעותם המילולית הברורה והפשוטה של האמור שם ומתיישבות עם התכלית והמטרות העומדות ביסוד

סעיף 7(ה) להוראות האגף 41 והחלטה 692 כולה.
הפרשנות המוצעת על ידי התובעים היא מאולצת ואינה מתאימה לדברים הרשומים בסעיף 7(ה) ולתכלית.


10. דווקא לאור ניסוחן הברור והפשוט של הוראות 41, יש לתמוה על פנייתו של מר דוד הוקר למר קרישפין באמצעות בא כוחו בחודש אפריל 1998, על מנת שיבהיר את האמור בסעיף 7(ה) להוראות אגף 41. בתצהירו מתאר הוקר, כי על אף שהמושב הבין את האמור בהחלטה 692 ובהוראות אגף 41 כפשוטו, פנה במכתב שצורף לתצהיר ז1/, עליו קיבל את התשובה ז2/, כאשר המכתב והתשובה נשלחו בגלל התביעה שהוגשה על ידי התובעים כנגד הנתבעים. לו היה לי ספק לגבי משמעות הוראות ההחלטה 692 והוראות האגף 41, ברור שלא הייתי נזקקת, או סומכת על התכתבות זו, להכריע בשאלה השנויה במחלוקת, שכן מעצם טיבה של הפניה, מטרתה לצורכי משפט ובגלל התביעה, ועוד אתייחס להשלכות הגשת התביעה על התנהגות המושב בהמשך.


11. עוד נטען ע"י התובעים, כי החלטה 692 העניקה למנוח זכות אובליגטורית אשר עברה ליורשיו כי יש בהחלטה 692 הצהרה שלטונית שהבית בו התגורר המנוח ירשם בחכירה על שמו, ובכך יהפוך בעל זכות הקנין בבית זה - משכך מינהל מקרקעי ישראל כרשות שלטונית יצר את הזכות לטובת המנוח ואין המושב רשאי להפקיע בהחלטותיו שלו את הזכויות אשר הוענקו למנוח באקט של הצהרה שלטונית.
12. אני מקבלת את עמדת ב"כ המושב שהחלטה 692 לא העניקה לתובעים זכות מקורית לחכירת בית המגורים וגם לא העניקה למנוח זכות אובליגטורית לרישום זכות חכירה של בית המגורים.
המושב התנהל במתכונת שהיתה מקובלת במושבים שיתופיים, כאשר המושב היה הבעלים של הקנין הציבורי ואמצעי היצור והשיווק, ואין קנין פרטי. המושב מקיים שיתוף בייצור ושוויון בצריכה בין חבריו. עקרונות אלו מגולמים בתקנון של המושב, שהיה בתוקף במשך שנים רבות, נספח א' לתצהירו של

מר הוקר.
לחברי המושב לא היו זכויות קנייניות בנכסי האגודה ולא בנכסי המקרקעין שהוקצו לאגודה על ידי מינהל מקרקעי ישראל. חברי המושב התגוררו בבתי המגורים במעמד של ברי רשות בתנאים שנקבעו על ידי המושב, והמושב היה בעל הזכויות מול מינהל מקרקעי ישראל בעוד שהחברים לא רכשו זכויות קנייניות בבתים אלו.
במקרה של פטירת חבר היתה חברותו במושב פוקעת ולא היו לעזבונו או יורשיו כל זכויות בנכסי האגודה. לפי תקנות האגודות השיתופיות (חברות) תשל"ג1973-, נקבעו כללים בדבר זכויות חבר מושב שיתופי שיצא או שהוצא ממנו, ועל פיהם התשלומים שהיו משתלמים לחבר מושב שעוזב בחייו, לא היו משולמים במקרה של מוות.
עד להחלטה 692 היתה המדיניות הנוהגת שבמשבצת - המקרקעין המוקצים לאגודה שיתופית (שהיא מושב שיתופי) מוקצים למושב, ואין לחבריו כל זכויות קנין בחלק כלשהו של המשבצת, לא בבתי המגורים, לא בשטחי הציבור ולא בשטחים החקלאיים. לחברי המושב לא היה רכוש פרטי, נכסי המושב היו של המושב, והחבר קיבל מהמושב את צורכי מחייתו.


13. סעיף 3 להחלטה 692 קובע מפורשות כי -

"החלטה בדבר שינוי או החלפת תקנון האגודה, בדבר ההפרדה בין השטח החקלאי לבין המגורים וכן בענין ההרחבה למגורים, תתקבל על ידי האסיפה הכללית של אגודת המושב השיתופי".


בהחלטה 692 הקנתה מועצת מקרקעי ישראל לכל מושב את הכוח והזכות להחליט ולהכריע אם הוא מקבל ומאמץ את החלטה 692, כאשר שיקול הדעת בדבר אותה החלטה מסור לאסיפה הכללית של כל מושב.
החלטה 692 חוללה מהפכה בכך שנתנה אפשרות למושב לבצע שינוי במבנה הארגוני בכך שהמושב הופך למעין יישוב קהילתי ביחס לבתי המגורים, והאגודה השיתופית ממשיכה להחזיק בשאר נכסי המושב.


ג. האסיפה הכללית מיום 15/11/98



1. ביום 15/11/98 התקבלה החלטת האסיפה הכללית של המושב, בה אימצה את השינוי הארגוני לפי החלטה 692 וקבעה את הכללים והדרך להעברת זכויות בבתי המגורים והחדרים לחברים ואחרים, לרבות התנאים המוקדמים לזכאות, ההתחשבנות, הגדרת זכויות החבר בבית המגורים לאחר רישומו על שמו וכיוצ"ב (בתצהירו של דוד הוקר מתואר התאריך של האסיפה הכללית ביום 23/11/98 וזה גם המועד המתואר על ידי התובעים בתביעתם ובסיכומיהם - מכאן ואילך אתייחס למועד האסיפה הכללית כרשום בהחלטה בדבר כללים לרישום בתים על שם חברים לדיון באסיפה מיום 15/11/98 נספח ה' לתצהיר הוקר).
כמשתמע מהחלטת האסיפה הכללית מיום 15/11/98 אין לחבר זכות אוטומטית לקבלת זכויות בבית המגורים, וגם לא ניתן להכריח אותו לקבל זכויות חכירה בבית המגורים. בכל מקרה, על החבר לעמוד בתנאים מוקדמים שנקבעו על ידי המושב, כאשר הרישום הסופי של זכויותיו הוא לפי חוזה חכירה שיחתם בין החבר למינהל מקרקעי ישראל.
על פי החלטת האסיפה הכללית מיום 15/11/98 נקבע כי חבר האגודה שיהיה זכאי לרישום זכויות בית המגורים על שמו הוא:

"חבר האגודה המנוי ברשימה נספח א', אשר היה חבר האגודה ביום 30/8/95...".
ובהמשך:
"יום 30/8/95 - המועד בו התקבלה החלטה עקרונית - כללית על ידי האסיפה ביחס לרישום בתים על שם החברים.


מר הוקר תיאר כי השינוי במבנה הארגוני על-פי החלטה 692 הצריך ביצוע פעולות מקדמיות כמו שינוי פרוגרמת המושב, התארגנות מוניציפלית לפיה נדרש המושב ליתן פתרון למצב חדש בו יתאפשר לכלל המתגוררים בישוב (חברי המושב ואחרים), ולכן הוקמה אגודה מוניציפלית "מתיישבי הבונים אגודה קהילתית להתיישבות כפרית, אגודה שיתופית חקלאית בע"מ", שנרשמה אצל רשם האגודות השיתופיות באוגוסט 1999 (תקנון האגודה המוניציפלית, נספח ג' לתצהירו של הוקר).
2. מר הוקר הסביר כי במועד קבלת החלטת האסיפה היו במושב 15 חברים שלא הוקצה לשימושם בית מגורים וגובש הסדר כי המושב יאתר בעתיד מגרשי מגורים לבניה בתחומו, ואלו יוקצו למי מהם שיחפוץ בכך בעתיד בתנאים שיקבע המושב והבתים יבנו לא על חשבון המושב, אלא על ידי כל אחד מבין 15 החברים שירצה לממש את זכותו על ידו בעצמו.
בנוסף, שונה התקנון ונקבעה הוראה שאיפשרה לחברי המושב להחזיק בבתי המגורים כרכושם הפרטי. התקנון אושר על ידי רשם האגודות השיתופיות

ב- 20/1/00 (נספח ד' לתצהיר הוקר).
בעקבות ההחלטה של האסיפה הכללית נערכה שמאות של בתי המגורים בהם התגוררו החברים, נקבעו כללי ההתחשבנות, כאשר העברת הבית מחושבת על דמי העזיבה שיגיעו לחבר, חברים שלא צברו את מלוא הותק הנדרש נדרשו להשלים ולשלם למושב את יתרת הסכום. נוסח ההסכם לחתימת החברים, נספח ו' לתצהיר.
החברים נדרשו להודיע אם הם מעוניינים להצטרף להליך של רישום בתי המגורים על שמם, אם לאו. רק חברים שחתמו על ההסכם עם המושב, הצטרפו כחברים לאגודה המוניציפלית ושילמו למושב את כל התשלומים המגיעים לו ואז הופנו למינהל מקרקעי ישראל לתשלום דמי ההיוון על פי הוראות החלטה 692, או דחיית תשלום וחתימה על הסכם חכירה המקובל במינהל מקרקעי ישראל, כאשר הותנה שהעברת זכויות בבית המגורים מהחבר לאחרים מותנית בקבלת הסכמת המושב לגבי רוכשי הזכויות.


ד. "המועד הקובע" - המועד לבחינת זכאותם של התובעים.


1. לטענת התובעים, האסיפה הכללית של המושב אשר התכנסה ביום 15/11/98 החילה באופן רטרואקטיבי את הזכות לרישום זכויותיו של נפטר החל מתאריך 30/8/95 וכי תאריך זה נבחר על ידי האסיפה הכללית ממניעים פסולים, בחוסר תום לב, ותוך נקיטת אפליה נגד המנוח והתובעים הבאים מכוחו. נטען, כי אין לקבל את ההסבר שנתן המושב כאילו ביום 30/8/95 התקבלה החלטת אסיפת האגודה בדבר רישום הבתים על שם החברים ואין לתאריך 30/8/95 כל משמעות, או רלוונטיות למועד ו/או תוקף הזכאות לרישום זכויות במגרש שכן ב- 30/8/95 טרם בוצעו כל הפעולות הדרושות, וכפי שהעיד מר דוד הוקר, היה מדובר בהחלטה עקרונית רק להתחיל ולבדוק ולטפל בנושא. ב- 30/8/95 טרם גובשה עמדת חברי המושב אם הם מעוניינים לבצע את השינוי המהותי במבנה הארגוני שלהם ובזכויות הקנין בבתי המגורים.
התובעים טוענים כי במועד קבלת ההחלטה ב- 15/11/98 כבר היה ידוע וגלוי לכל שהמנוח נפטר בתאריך 2/6/95, ולכן כאשר נקבע המועד הקובע ליום 30/8/95 לא יהיו צאצאיו זכאים לממש את הזכות לחכירת המגרש, בעוד שבצורה מפלה ובחוסר תום לב, קביעת המועד 30/8/95 מקנה ליורשיו של וילי רובין ז"ל זכות בבית המגורים. בתו הגב' עמליה פורמן היתה חברת ההנהלה במושב בעת קבלת ההחלטה של האסיפה הכללית מ- 15/11/98, היה לה בית משלה, ובמועד עדותו של הוקר, נמצאה בהליכים להעברת בית אביה על שמה כך שיהיו לה שני בתים במושב.


2. בסיכומיה המפורטים והמלומדים של באת כח המושב היא טוענת, כי אכן "סמיכות הזמנים בין מועד פטירתו של המנוח לבין המועד הראשון לדיון עקרוני באימוץ החלטה 692 במושב הבונים צובט את הלב. לו רק היה המנוח חי עוד קמעה, ייתכן והיה נכלל בין הזכאים לרישום בתים על שמם. אך ייתכן גם שלא. מה היתה עמדתו של המנוח בסוגייה איננו יודעים, כיצד היה מצביע באסיפת המושב... מצב זה הוא מצב היפותטי שאל לו למשפט לעסוק בו. המנוח נפטר קודם לדיון הראשון העקרוני באסיפת החברים".
על כך אומר שלמרות שהעד הוקר לא ידע לתאר מה היתה עמדתו של המנוח באשר לשינוי העקרוני ברישום זכויות הקנין בבית המגורים על שם המנוח, שורת ההגיון מחייבת שהמנוח היה תומך בהחלטה להתארגן לקראת השינוי שבתי המגורים יוחכרו לחברים ולתושבים - באסיפה הכללית מיום 30/8/95 הצביעו בעד העברת הבתים 40 חברים מבין 42 חברים שנכחו שם, לא היו מתנגדים ורק אחד נמנע. בעד הרחבת הישוב הצביעו בעד 41 חברים, לא היו מתנגדים, ואף אחד נמנע.
אמנם נכון שהמנוח לא תיאר בצוואתו באופן ספציפי את בית המגורים שלו והיתה הוראה כללית "את כל רכושי ועזבוני בישראל ומחוץ לישראל...". יחד עם זה, סביר להניח, כי דווקא בגלל שערך צוואה , רצה להבטיח שכל התובעים יזכו ברכושו, ולא רק יורשיו החוקיים על פי דין, וגם שיזכו במכלול רכושו.


3. לטענת ב"כ המושב, המועד הקובע לבחינת זכאותם של התובעים הוא 30/8/95 ומאחר ומועד זה מאוחר לפטירת המנוח, לא קמה למנוח בפטירתו הזכות להשתתף בהליך רישום הבתים וככזה, אף לא יכול היה להוריש זכות כלשהי בבית ליורשיו. ב"כ המושב מבקשת לסמוך על פסק הדין בה"פ 249/99 זינגר נגד קיבוץ הסוללים (לא פורסם) שניתן על ידי כב' השופטת גבריאלה (דה-לאו) לוי בבית המשפט המחוזי בנצרת, שעניינו כמעט זהה לענייננו, למעט ההבדל ששם היה מדובר בקיבוץ. התביעה שם היתה להצהיר כי לתובעת זכות בעלות או חכירה לדורות בבית בו התגורר אביה שהיה חבר הקיבוץ במשך 44 שנה וכי בטרם נפטר, התקבלה החלטה בקיבוץ בדבר תכנית פיתוח הקיבוץ המקנה לחברים זכויות קנייניות במבנים בהם גרו. הבסיס לטענת התובעת היתה החלטת מינהל מקרקעי ישראל משנת 1996, הידועה כהחלטה 751. כב' השופטת ג. (דה-לאו) לוי דחתה את התביעה ולעמדתה, בטרם נפטר אבי התובעת לא נתקבלה החלטה מושכלת של הקיבוץ שמשמעותה הקניית זכויות ספציפיות בנכסים ספציפיים.
ב"כ המושב מתארת כי מפסק הדין האמור נלמד על שתי גישות לבחינת המועד הקובע לזכאות: "הגישה המחמירה", זו הרואה במועד בו תתקבל החלטה מושכלת של האסיפה הכללית לאחר שיהיו בפניה כל הנתונים הנדרשים לקבלת ההחלטה כגון זהות המגרשים, הזכויות המוקנות וכיוצ"ב, ו"הגישה המקילה", זו הרואה את המועד בו התקבלה ההחלטה העקרונית המורה להנהלת המושב להתחיל לטפל בנושא רישום הבתים על שם החברים.


4. לטענת ב"כ המושב - "הגישה המחמירה" היתה רואה את מועד הזכאות המוקדם ביותר 15/11/98 בו התקבלו כל ההחלטות במושב הנדרשות על מנת שחברי המושב יוכלו לקבל החלטה מושכלת בדבר אימוץ או שלילת החלטה 692, מועד גיבושו של ההסדר הפנימי; או לאחר קבלת החלטה ביחס לשינוי פרוגרמת הישוב אישור האסיפה בדבר הקמת האגודה המוניציפלית ורישומה אוגוסט 99', ושינוי תקנון המושב 20/1/00.
"הגישה המקילה" היתה רואה את יום 30/8/95 בו התקבלה החלטה עקרונית, כמועד הקובע את הזכאות ואת הגישה המקלה הזו אימצה האסיפה הכללית של המושב בהחלטתה מיום 15/11/98.
על-פי שתי גישות אלו, גם המחמירה וגם המקילה, ומאחר ותאריכה של ההחלטה הינו מאוחר לפטירת המנוח, לא קמה למנוח בפטירתו הזכות להשתתף בהליך רישום הבתים ולכן לא יכול היה להוריש ליורשיו זכות זו.


5. לטענת בא כח המושב, עמדת התובעים כי נכון ליום 30/8/95 טרם בוצעו הפעולות הדרושות לקבלת ההחלטה בדבר השינוי הארגוני ולכן אין לתאריך זה כל משמעות, משחקת לידי הנתבעים ומרחיקה עוד יותר את התובעים מזכות כלשהי לה הם טוענים, שכן אם נכונה טענה זו, רק אם היה המנוח בחיים ביום 15/11/98 היתה קמה לו הזכות, ומועד זה הוא שנתיים וחצי לאחר פטירת המנוח.
נטען כי נקודת החיתוך, יש לה חשיבות לכל צורך וענין וכי מועד הזכאות חייב להיות ברור ומוגדר. לקביעת המועד השפעה על מספר חברי מושב נוספים לצורך חישוב הותק, לצורך תשלום דמי ההיוון וכיוצ"ב. לזכות חכירה בנכס יש השלכות גם על צדדים שלישיים.


6. לא מצאתי בפסק הדין בה"פ 249/99 האמור את עקרונות "הגישה המחמירה" ו"הגישה המקילה" שכן כל מה שאמרה כב' השופטת (דה-לאו) לוי באשר למועד קבלת החלטה עקרונית, היתה התייחסותה לאסיפת חברים של הקיבוץ מיום 12/12/98 כשבאסיפה זו ניתנה הוראה להנהלת הקיבוץ להתחיל ולטפל בכל הנושאים הקשורים בכוונה להעביר את הבתים על שם החברים, וכי במועד זה לא נעשה עדיין דבר כי מדובר רק על התחלת טיפול בנושא.
אני מקבלת במלואה את גישתה של כב' השופטת (דה-לאו) לוי בפסק הדין

בה"פ 249/99 ולטעמי, רק באסיפה הכללית מיום 15/11/98, נקבעו ע"י המושב העקרונות הנדרשים לשינוי של המבנה הארגוני של המושב ורישום הבתים על שם החברים, אלא שאין זו השאלה שאני נדרשת לה שכן המושב החליט ב- 15/11/98 שהמועד הקובע לצורך בחינת הזכאות הוא יום 30/8/95. עלי לבחון האם הוא מועד קבלת החלטת האסיפה הכללית, או מועד אקראי, או שהיה מושפע ממניעים פסולים או אחרים.
עיון בפרוטוקול האסיפה הכללית מיום 30/8/95 מלמד כי נושא החלטה 692 לא דווח שם באופן מפורט כדוגמת הדיון המעמיק, המתואר בפרוטוקול מהאסיפה הכללית ב- 15/11/98 וגם העד הוקר ענה בתשובות לשאלותיי כי באסיפה הכללית מ- 30/8/95 היתה "החלטה עקרונית להתחיל לבדוק ולטפל בנושא..." ובהמשך:

"... החלטה שהיתה ב- 30.8 היתה החלטה עקרונית של חברי הבונים האם בכלל להתחיל לטפל בנושא הזה כאשר כל הנושא יגיע לדיון לאסיפה כאשר יגובש. יכול להיות שאז יחליטו שלא מעונינים בנושא הזה. כמו שקיים היום בחלק מהקיבוצים והמושבים שעוד לא עשו את התהליך הזה. לדוגמא החלטה 751 שהיא דומה ל- 692 שנוגעת לקיבוצים. יש הרבה משקים שיתופיים שלא התחילו את הדיון ב- 692 לדוגמא מושב ניר-עציון". (עמ' 18 לפרוט' מ- 4/2/01)



ובהמשך בעמ' 19:
"בתשובתי הקודמת התכוונתי שהכל היה פתוח ב- 30/8/95".


מכך אני למדה שב- 30/8/95 לא התקבלה על ידי המושב כל החלטה בדבר שיוך הנכסים ובאותו מועד לא היה ברור ומוגדר היקף הזכויות של כל חבר, אלא לכל היותר הצהרת כוונות לבדוק אם המושב אמנם יערך לשינוי הארגוני המתחייב מהחלטה 692.


7. אף אחד מהצדדים לא התייחס לעובדה שבמועד האסיפה הכללית ב- 15/11/98 כבר היתה תלויה ועומדת תביעת התובעים, שהוגשה ב- 31/3/98.
בכתב ההגנה שהוגש על ידי המושב ב- 13/5/98 נאמר כי תביעת התובעים היא מוקדמת וכי באסיפה הכללית שנערכה ביום 30/8/95 התקבלה החלטה עקרונית, אולם הכללים ביחס לקביעת הזכאות לרישום וכיוצ"ב טרם הוכרעו על ידי המושב ולכן המושב טרם דן בזכאות לרישום ותנאיה וטרם העביר רשימה מתאימה למינהל מקרקעי ישראל ועיקרה של התביעה הינה לזכויות שטרם באו לעולם (סעיפים 1 א', ב' ו- ג' לכתב ההגנה). טענה זו נטענה ביתר פירוט בסעיף 22 לכתב ההגנה וגם בסעיף 28, שם נרשם כי מאחר ובהחלטה 692 יש משום שינוי המבנה הארגוני של המושב השיתופי העדיפו מושבים שיתופיים רבים להישאר במתכונת הישנה והמוכרת של מסגרת המושב השיתופי ולכן, באותו מועד אין זכות ודאית לחברי המושב לקבל זכות קנין בבית המגורים.
פסק הדין בה"פ 249/99 ניתן ב- 4/2/01, למעלה משנתיים וחצי לאחר החלטת האסיפה הכללית מיום 15/11/98, ועם כל הכבוד, לא נראה לי שחברי המושב היו מודעים כבר אז לקיומה, אם בכלל, של "גישה מקילה" בקביעת המועד הקובע.


8. האם המועד 30/8/95 שנקבע כמועד הקובע באסיפה מיום 15/11/98, נקבע ממניעים פסולים, או מחוסר תום לב, ובידיעה שבשלב קבלת ההחלטה ביום 15/11/98 נפטרו שניים מהחברים הותיקים של המושב - המנוח אלברט פלצמן, שנפטר ב- 2/6/95, והמנוח וילי רובין ז"ל, שנפטר ב- 1996. היה ידוע במועד כינונה של האסיפה הכללית מ- 15/11/98 כי עומדת ותלויה תביעת יורשיו של המנוח, אותה הגישו לבית המשפט נגד המושב ב- 31/3/98.
גם אם במועד קבלת ההחלטה מיום 15/11/98 לא הושפעו החברים מהזכאות הצפויה של הגב' עמליה פורמן (היורשת של רובין ז"ל) לשני בתים, ברור שבאותו מועד היה עליהם להתייחס לשאלת זכאותם של התובעים, שהרי המושב עצמו, כפי שתואר לעיל, רשם בכתב הגנתו כי תביעת התובעים מוקדמת וטרם התקבלה כל החלטה בעניינם.


9. בהוראות ההחלטה של האסיפה הכללית ב- 15/11/98 נקבעה הוראה מיוחדת לחבר אגודה המנוי בנספח א' שנפטר, ולפיה אם במותו של החבר טרם נרשמו זכויות המגרש על שמו יהיו יורשיו החוקיים זכאים, על פי בחירת האגודה, לקבל מענק עזיבה, אך לא יותר מגובה ערך הבית הבנוי במגרש, או לבוא בנעליו של הנפטר לצורך רישום הזכויות בבית המגורים, כפוף להסכמת המינהל.
מפאת חשיבותה, אצטט את הוראה ו' במלואה, וזו לשונה:


"ו. חבר אגודה המנוח בנספח א' שנפטר



חבר המנוי בנספח א' שנפטר לאחר יום 30.8.95, ואשר במותו טרם נרשמו זכויות במגרש מבונה על שמו, אזי על-פי בחירת האגודה יהיו יורשיו החוקיים זכאים לקבל מן האגודה את מענק העזיבה שהיה מגיע לחבר שנפטר לו עזב את האגודה במועד פטירתו (במובחן מקיצבה) אך לא יותר מגובה ערך הבית הבנוי במגרש המבונה כפי שיקבע על-ידי האגודה, או לבוא בנעליו של הנפטר, לצורך רישום הזכויות בבית המגורים, וזאת בכפוף לכך שתנתן הסכמת מנהל מקרקעי ישראל לכך ובכפוף לכך שיעמדו בכל התנאים והדרישות שהיה הנפטר נדרש לעמוד בהם כתנאי לרישום (לרבות ביצוע התשלום לאגודה) ובכפוף לקבלתם לחברות באגודה הקהילתית.


הערה: מאחר ועמדת מינהל מקרקעי ישראל הינה שעל-פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל 692 והוראת אגף מספר 41 שהוצאה מכוח החלטה זו, לא ניתן להעביר זכויות ליורשי חבר שנפטר קודם למועד קבלת החלטת אסיפת אגודה בדבר רישום בתים על שם החברים, לא דנה האסיפה בענין יורשי חברים שהלכו לעולמם קודם ליום 30.8.95".


לטעמי, ההערה נועדה לתת כיסוי מתאים למושב, בהתייחס לתביעת התובעים בדבר זכאותם לבית המגורים, ולכן צריכה להיבחן בזהירות הראויה.
דווקא היותו של המנוח מותיקי המושב וממקימיו, חייבה את האסיפה הכללית בטרם קבלת החלטה עקרונית לשינוי הארגוני והמהותי של המושב, להתייחס ספציפית לזכויות יורשיו שכן באותו מועד הלכו לעולמם רק שניים מחבריו - המנוח שנפטר ב- 2/6/95, ווילי רובין ז"ל שנפטר ב- 1996. ראוי היה לדון בענין זכויות יורשי המנוח ולקבל החלטה מיוחדת באשר לזכויותיו כאשר באותו מועד גילו כבר היורשים את עמדתם בדבר דרישותיהם.


מניסוחה הכללי של תקנה ו' מתקבל הרושם שמטרתה לפתור את שאלת תביעת יורשי המנוח בדרך קצרה ובלתי ראויה. המנוח הקדיש את חייו לפיתוחו והגשמת מטרותיו של המושב. גם לאשתו השניה מיירה היו זכויות במושב, כפי שענה העד הוקר:
"ש: אם פלצמן היה בחיים כדי לרכוש את הבית יכול לצרף את בני העזיבה שלו עם אשתו שנפטרה לפניו? ת: באופן עקרוני כן." (עמ' 21 לפרוט').


10. מינהל מקרקעי ישראל קיבל את עמדת המושב בדבר קביעת המועד הקובע 30/8/95 ולא התערב בענין זה, למרות עמדתו הנחרצת בדבר הפרשנות הנכונה שיש לתת להוראות אגף 41 שתוקף הזכאות לחכירת המגרש עליו קיים בית המגורים יהיה תאריך קבלת החלטת האסיפה הכללית בדבר השינוי.
המועד 30/8/95 אינו המועד היחיד המופיע בכללים לרישום בתים על שם החברים שנקבעו באסיפה הכללית מיום 15/11/98. לדוגמא, יש אבחנה בין חבר אשר היה חבר האגודה ביום 30/8/95 (ברשימה המופיעה בנספח א') לבין חבר אשר היה חבר האגודה ביום 30/4/97, המופיע ברשימה נספח ב'. לצורך חישוב הותק נקבע המועד עד ליום 30/4/97 (כפי עדותו של הוקר).


11. בעוד התובעים סומכים טענתם גם על "עקרון תחושת הצדק וההגינות של הציבור הנאור בישראל" (כלשון ב"כ התובעים) ועל חוק עשיית עושר שלא במשפט, טוען המושב שתקנת הציבור מחייבת דווקא להפעיל את תפיסת העולם של המושב השיתופי כפי שהיתה במועד פטירתו של המנוח, ערכיו וצרכיו, ולפיהם לא היו למנוח, כמו גם לחברי המושב האחרים, זכויות כלשהן במקרקעי האגודה, לרבות בבתי המגורים שבהם התגוררו, וכי המנוח בחר לחיות את חייו במערכת זו.
לטענת המושב, בשל מחסור בבתי מגורים לא זכו להיכלל בהליך רישום הבתים על שמם 15 חברים, ואין להעדיף את התובעים, שאינם מתגוררים במושב, על פני חברים בפועל של המושב, וכל עניינם של התובעים היא לעשיית רווח על חשבון המושב ויש לדחות את תביעתם.


הוברר כי התובעת מס' 1 מתגוררת בשכירות בגבעת שמואל (רמת אילן); התובעת מס' 2 חברת קיבוץ יפעת; התובעת מס' 3 היתה חברת המושב מגיל 18, קיבלה דירת משפחה משנישאה וכאשר עזבה את המושב לאחר כ - 10 שנות חברות, פינתה את דירת המשפחה וקיבלה דמי עזיבה, ומאז היא מתגוררת בתמרת; התובע מס' 4 מתגורר בקרית חיים.
אין צורך שאתן דעתי לשאלה זכותו של מי עדיפה, האם זכות היורשים של מי שהיה חבר המושב במשך שנים רבות, על פני זכותו של חבר צעיר, כדוגמת 15 החברים שלא הוקצה לשימושם בית מגורים, כמתואר לעיל, שכן השאלה האמורה מורכבת משאלות חברתיות, מוסריות וערכיות ואיני נדרשת להן לצורך הכרעה בתביעה. המושב עצמו גילה דעתו כי ליורשים זכות בקנין הפרטי בין בכסף או בזכות חכירה כמתואר בהחלטה.


ה. סוף דבר

1. לו היה המושב קובע בהחלטת האסיפה הכללית מיום 15/11/98 כי המועד הקובע הוא מועד קבלת ההחלטה המושכלת בדבר השינוי הארגוני, דהיינו, 15/11/98, היה מסלול התביעה פשוט וקל, והתביעה היתה צפויה להידחות, כי המנוח נפטר ב- 2/6/95 ולפני קבלת ההחלטה האמורה.
פני הדברים שונים לאור החלטת האסיפה הכללית מיום 15/11/98 שהמועד הקובע לזכאות לרישום בתי המגורים הוא 30/8/95, שאז כאמור, לא נתקבלה, לדעתי, כל החלטה עקרונית או מושכלת, כפי שגם הסביר העד הוקר, כמתואר לעיל.
המועד האמור נקבע רטרואקטיבית ומתייחס לאסיפה כללית בה לא נערך כל דיון רציני, או שהוחלט בה על עקרונות ברורים ומוגדרים אם אמנם המושב מאמץ את החלטה 692.
אני סבורה כי המועד 30/8/95 נקבע באופן שרירותי ואולי אף בחוסר תום לב, ובאופן שקופחו זכויות התובעים, שתביעתם היתה כבר אז תלויה ועומדת בבית המשפט. לא מצאתי טעם או הגיון באבחנה בין זכויות יורשיו של המנוח לבין זכויות יורשי המנוח וילי רובין ז"ל, גם אם אף אחד מיורשי המנוח לא היה חבר המושב במועד פטירתו, או במועד קבלת ההחלטה של האסיפה הכללית ביום 15/11/98.


2. מאחר והמועד האמור, 30/8/95, הוכר על ידי מינהל מקרקעי ישראל כמועד הקובע, לא ניתן לבטלו באופן גורף וצריך לנקוט את הכלל של ה"בטלות היחסית". אקבע שהמועד הקובע לזכאות התובעים ו/או המנוח, יהיה יום לפני פטירתו של המנוח, דהיינו, 1/6/95. תאריך זה יקבע אך ורק את גורל זכויות התובעים כיורשיו של המנוח.
ממילא, ברור שהתובעים חייבים לעמוד בכל התנאים המתחייבים מהכרה בזכותם, ושנקבעו בתקנון ובהחלטות האסיפה הכללית, למסור כל מידע שידרש על ידי המושב כגון זהות המתגוררים בבית באורח של קבע, כמתואר בסעיף 7(ה) להוראות האגף 41, וכי על התובעים לעמוד בתנאים המקדמיים להפנית חבר למינהל, שנקבעו על ידי המושב ביחס לחברים או אחרים.


3. לפי הוראות ההחלטה של האסיפה הכללית מיום 15/11/98 רשאית האגודה לבחור אם לשלם ליורשים החוקיים את מענק העזיבה, אך לא יותר מגובה ערך הבית הבנוי כפי שיקבע על ידה, או לבוא בנעליו של המנוח לצורך רישום הזכויות בבית המגורים.
יוצהר כי המנוח אלברט פלצמן ז"ל היה חבר האגודה המנוי בנספח א' של החלטת האסיפה הכללית מיום 15/11/98. מאחר ובמותו טרם נרשמו זכויות הבית על שמו, זכאים התובעים כולם לקבל את המגיע להם כיורשיו החוקיים של המנוח, לפי בחירת האגודה, באשר לזכויות הקשורות לבית, בכפוף למילוי כל התנאים הנדרשים על ידי המושב ועל ידי מינהל מקרקעי ישראל.


בנסיבות הענין אין צו להוצאות.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דמי חכירה היוון

  2. ביטול הסכם חכירה

  3. זכויות חכירה דונם

  4. תביעה זכויות חכירה

  5. חוזה חכירה - תוקף

  6. זכויות חכירה ממנהל

  7. חוב דמי חכירה

  8. ניכוי דמי חכירה

  9. חכירת מגרש במושב

  10. ביטול חכירת נכס מקרקעין

  11. דמי חכירה באשדוד

  12. זכאות לרישום חכירה במושב

  13. אי תשלום דמי חכירה

  14. דמי היתר - הסכם חכירה

  15. נטישת חלקה - הפרת חוזה חכירה

  16. תביעה לתשלום דמי חכירה

  17. חכירה לדורות ברמת השרון

  18. איסור מכירת זכויות חכירה

  19. זכויות חכירה רשומות ל - 999 שנה

  20. מכרז לרכישת זכויות חכירה

  21. התחייבות לרשום זכות חכירה

  22. זכויות חכירה בבנין לפני חוק המקרקעין

  23. הסכם למכירת זכויות חכירה לדורות

  24. פסק דין הצהרתי זכאות זכויות חכירה לדורות

  25. אובדן דמי חכירה - סעיף 13 לפקודת הקרקעות

  26. זכויות חכירה במקרקעין בחוזה זמני - פג תוקף

  27. מחלוקת לגבי גודל שטח לפי חוזה חכירה

  28. ביטול החלטת מועצת העיר לאשר הסכם חכירה

  29. זכות חכירה במשק - שינוי רישום זכויות מבחינה פורמאלית בלבד

  30. התחייבות להקנות לחברה חלק מזכויות חכירה - בניית בניין מסחרי

  31. אי תשלום דמי חכירה למינהל מיום מסירת החזקה בדירה לקונים

  32. זכאות להירשם כבעל זכויות החכירה לדורות במגרש נוכח הסכם הפשרה

  33. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון