פסק דין א. ההליך. לפניי ערעור על החלטת הממונה על המרשם במשרד המשפטים (להלן - "הממונה על המרשם"), בה החליטה לדחות את הערר שהגישו המערערות (נגאר בהאי, מליחה בהאי ועסמת בהאי, להלן: - "בהאי"), על החלטת המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה (להלן - "המפקחת"). החלטת המפקחת נשוא הערר קבעה בתמצית, כי אין לראות בהסכם הפשרה בין הצדדים, שאושר כפסק-דין בבית-משפט זה, משום מכר על-ידי רשות לפי סעיף 34א לחוק המכר, תשכ"ח1968- (להלן - "סעיף 34א") וכי תנאי לרישום הוא המצאת אישורים על תשלומי המיסים. ב. תמצית העובדות וההחלטות נשוא הערעור. 1. בעקבות תביעה בת"א 10084/97, שתבע ד"ר יאיר ליפשיץ (להלן - "יאיר") את בהאי בגין ערבותן למרדכי אמסלם, בעלה של נגאר, עוקלו על-ידי בית-המשפט בעיקול זמני מקרקעין של בהאי. הדיון הסתיים בהסכם פשרה לו ניתן תוקף של פס"ד ביום 24/3/99 (להלן: "פסק הדין"). 2. הסכם הפשרה קבע, שסכום החוב אותו חייבות בהאי ליאיר והמגיע לסכום של 300,199$ יסולק באמצעות העברת מקרקעין מבהאי ליאיר. המקרקעין שהועברו ליאיר הורכבו מארבע חלקות שונות (להלן - "המקרקעין שנמכרו ליאיר"): (א) חלקה 4 בגוש 18030 - 5136/9216 חלקים בשטח של 5,272 מ"ר. (ב) חלקה 1 בגוש 18031 - 5352/9216 חלקים בשטח של 1,809 מ"ר. (ג) חלקה 9 בגוש 18031 - 41/1000 חלקים בשטח של 160 מ"ר. (ד) חלקה 3 בגוש 18031 - 330644/4000000 חלקים בשטח של 5,272 מ"ר. 3. בסעיף 4 להסכם הפשרה נקבע, כי בתמורה לקבלת כל הזכויות במקרקעין, יאיר ישלם לבהאי סך של 340,000 דולר שמתוכם סך השווה ל- 300,199$ יקוזז נגד סכום החוב והיתרה בסך 39,801$ תשולם ע"י יאיר לבהאי במעמד חתימת ההסכם. עוד נקבע, כי החזקה במקרקעין תימסר ליאיר במעמד רישום הזכויות על שמו בלשכת רישום המקרקעין. בסעיף 5 להסכם הפשרה נקבע, כי יאיר יישא בתשלום מס הרכישה, בעוד שבהאי יישאו בתשלום מס שבח מקרקעין. נקבע, כי העברת הזכויות במקרקעין האמורים, והסדרת התשלום מצדו של יאיר, יביאו לקיצן כל תביעה הדדית או טענה מצד הצדדים בגין כל קשר ביניהם, עובר למועד חתימת הסכם הפשרה. לשם הבטחת רישום המקרקעין שנמכרו ליאיר על שמו וביצוע הסכם הפשרה, ניתנו על-ידי בהאי מספר הוראות לעו"ד מ' קדם, בא-כוחו של יאיר, באשר לשתי חלקות נוספות (חלקה 2 בגוש 18037, 397268/4000000 חלקים ועוד 434/10000 חלקים, סה"כ כ- 3,305 מ"ר; חלקה 3 בגוש 18037, 66624/4000000 חלקים ועוד 434/10000 חלקים, סה"כ כ- 2,100 מ"ר, להלן - "החלקות הנוספות"). ההוראות היו שאם המקרקעין לא ירשמו ע"ש יאיר עד ליום 31.12.99, יהיה רשאי עו"ד קדם למכור את החלקות הנוספות. בהסכם הפשרה ביקשו יאיר ונגאר מבית-המשפט ליתן תוקף של פסק-דין להסכם זה, וכן להכריז כי המקרקעין יימכרו על-פי סעיף 34א לחוק המכר. 4. כאן המקום לציין כי להסכם הפשרה אמנם ניתן תוקף של פס"ד להסכם הפשרה, אך ביהמ"ש לא קבע דבר לענין תחולת סעיף 34א' לחוק המכר. 5. רשם המקרקעין בנצרת רשם על פי פסה"ד את החלקות של בהאי נשוא הסכם הפשרה הנמצאות במחוזו בשם יאיר (הכוונה לחלקות הבאות: חלקה 1 בגוש 18031, חלקה 4 בגוש 18030 וחלקה 9 בגוש 18031). 6. מאידך, כשהתעוררה שאלת רישומה של חלקה 3 בגוש 10837 (להלן: "חלקת המחלוקת") שהיא אחת משתי החלקות הנוספות (לא הובהר מדוע התבקשה העברת אחת מהחלקות הנוספות ולא החלקה האחרונה מתוך המקרקעין), החליט רשם המקרקעין והחלטתו אושרה ע"י המפקחת ביום 15/2/00, כי יש צורך בהגשת אישורי מיסים כתנאי לביצוע הרישום. 7. הטעם לעמדת המפקחת היה, כי הסכם הפשרה אינו מתיישב עם הוראות סעיף 34א' לחוק המכר, שכן הנכס לא נמכר על ידי בית המשפט או רשות אחרת על פי דין. כמוכן, עצם חלוקת המסים בין הצדדים בסעיף 5 להסכם הפשרה מעגנת את זכויות רשויות המס ולא מבטלת אותן והזכויות נשארות מוגנות על ידי הסיפא לסעיף 34א' לחוק המכר. על החלטה זו הוגש ביום 23.3.00 ערר בפני הממונה על המרשם. הממונה נתנה ביום 5/6/00 החלטתה הדוחה את הערר. הממונה בהחלטתה, אימצה את הנמקותיה של המפקחת וקבעה שהרישום שנעשה בנצרת בטעות יסודו והוסיפה, כי העובדה שביהמ"ש נתן תוקף של פס"ד לפשרה אינה הופכת את הפעולה ל"מכר ע"י רשות" במובן סעיף 34א' לחוק המכר. בהסתמך על ספרו של אייל זמיר "חוק המכר" תשכ"ח1968- (במסגרת ג. טדסקי, (עורך) פירוש לחוקי החוזים, ע' 722) היא קובעת, שסעיף 34א' הנ"ל עוסק בשני סוגי מכירות: האחד, מכירת נכסים כדי לחסוך מהרשות את הטירחה וההוצאות הכרוכות בהמשך החזקתם והשני, מכירות לשם מימוש הנכסים, פרעון חובות המכירה כגון מכירה בהליכי הוצל"פ, מימוש משכון, מכירת נכסי עזבון או נכסי פושט רגל וכו'. על החלטה זו נסוב הערעור שבפני. יצוין, כי הערעור נסב רק על תשלום מס השבח, שכן תשלום מס הרכישה בגין החלקה שבמחלוקת - הוסדר. ג. הוראות הדין הרלבנטיות. סעיף 34א' לחוק המכר קובע כדלקמן: "נמכר נכס על ידי בית משפט, לשכת הוצאה לפועל או רשות אחרת על פי דין, עוברת הבעלות לקונה נקיה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס, חוץ מזכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי". הוראות סעיף 34א' מוצאות השלמתן בסעיף 34ב' לחוק הנ"ל. "שעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס המשמשים ערובה לחיוב כספי ולפי סעיפים 34 או 34א אין להיזקק להם נגד הקונה, יחולו על הפדיון מן המכירה". בהתאם לסעיף 123 לחוק המקרקעין, הרי: "(א) בכל לשכה יתנהלו הפנקסים שנקבעו בחוק זה או בתקנות על פיו, ויירשמו בהם המקרקעין הנמצאים באזור פעולתה של הלשכה. (ב) בפנקסים יירשמו, לגבי המקרקעין הנוגעים בדבר - (1) העיסקאות שהרשם אישרן לרישום; (2) פסקי דין, החלטות וצווים שניתנו על ידי בית משפט או על ידי רשות אחרת המוסכמת לכך על פי דין, והוגשו לרשם; (3) כל דבר אחר הטעון רישום, או ניתן לרישום, לפי חיקוק. סעיף 9(ב)(4) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התש"ל1969-, קובעות, כי יש לצרף הוכחות, כי שולמו כל האגרות, המסים, הארנונות ויתר תשלומי החובה שתשלומם הוא תנאי לרישום עיסקה במקרקעין. תק' 31 לאותן תקנות קובע: "רישום פסקי-דין והחלטות אחרות של בתי-משפט (תיקון: תשל"א, תשל"ז) הרשם, או מי שהרשם הסמיכו לכך, ירשום כל פסק-דין, צו או החלטה אחרת של בית - משפט, אם הורה בית המשפט על רישומם". קובץ נוהלי רישום והסדר מקרקעין קובע בסעיף 5.180.20 כדלקמן: "כאשר ראש ההוצל"פ או שופט מורה על מכירת נכס כאמור בסעיף 34א' לחוק המכר ומוגשת בקשה להעברת הממכר, תרשם ההעברה על פי הצו. אין לדרוש במקרה זה את המצאת אישורי המיסים מהאוצר והרשות המקומית (פרט למס רכישה), אלא אם כן ניתנה על כך הוראה באותו צו". ביום 25/7/00 בוטלו הוראות נוהל זה ובחוזר 6/2000 נקבע שגם בהעברת זכויות לפי סעיף 34א' לחוק המכר נדרשים אישורי מס כבכל עיסקה אחרת. ד. טענות בהאי. 1. לפי סעיף 123(ב)(2) לחוק המקרקעין, תשכ"ט1969- (להלן - "חוק המקרקעין"), אין לרשם המקרקעין שיקול דעת עת שהוא נדרש לרשום פסק-דין במרשם. אין הרשם מהווה רשות ערעור על החלטת בית-המשפט, ועליו למלא אחר ציווי בית-המשפט ככתבו וכלשונו. הדבר בולט נוכח השוואת האמור בס"ק (ב)(2) לסעיף הנ"ל לאמור בס"ק (ב)(1), בעוד שלגבי ס"ק(ב)(1) נדרש אישור הרשם לביצוע הרישום, אין דרישה דומה בס"ק (ב)(2) המתיחס לפסקי דין של בימ"ש. הסכם הפשרה אושר על-ידי בית-המשפט, וההוראה שהייתה כלולה בו ביחס לתחולת סעיף 34א אושרה אף היא מניה וביה. חזקה על בית-המשפט שנתן עליה דעתו טרם שנתן אישורו. משמעותו של מתן תוקף של פסק-דין להסכם הפשרה הינו, כי רשם המקרקעין, נדרש לפעול בהתאם לאמור בפסק-הדין, ואין לו שיקול דעת בנידון לנהוג כפי שנהגה. ביהמ"ש שנתן תוקף של פס"ד להסכם הפשרה לא נתן כל הוראה שהמצאת אישורי המיסים הוא תנאי לרישום. 2. רשם המקרקעין בנצרת מצא לנכון לרשום את החלקות המצויות בתחום סמכותו ועקרון אחידות לשכות המרשם מחייב רישום החלקות גם במרשם בחיפה. 3. לפי קובץ נוהלי רישום והסדר מקרקעין יש לרשום מכר לפי סעיף 34א' ללא דרישת אישורי מיסים כתנאי מוקדם לרישום. 4. הוראות סעיף 5 להסכם הפשרה בא כדי למנוע התנצחות עתידית בין הצדדים בשאלת חבויות המס, אך אין ללמוד מכך שתשלום המס הוא תנאי לרישום. אין כל מניעה שמנהל מס שבח ינקוט בהליכי אכיפה וגביה גם לאחר הרישום. יתר על כן, בהאי מסכימים לרישום הערה, שתבטיח שהחלקות הנוספות לא יימכרו ללא אישורי המסים הנדרשים בגינן. לטענתן, אין כל חשש לקנוניה ביניהן לבין יאיר ולניסיון להתחמק מתשלום מסים. התביעה שתבע יאיר את נגאר הינה תביעה של ממש, והסכם הפשרה נועד לפתור את הסכסוך בין הצדדים. אין חשש (שלא כפי שמנסה להציג זאת הממונה), שנעשה שימוש בסעיף 34א כדי למרק את המקרקעין מכל חוב, שכן על המקרקעין אין כל חובות. 5. לשאלת פרשנותו של סעיף 34א', הרי אין הרשימה המופיעה בספרו של אייל זמיר, המצוטטת בהחלטת הממונה על המירשם, בגדר רשימה סגורה. בעניננו, אין מדובר במכר בין שני צדדים אלא בפסק דין שבא לסילוקה של תביעה כספית אמיתית, במסגרתה עוקלו החלקות נשוא הדיון. יצוין, כי יאיר שהוא המשיב 2 בערעור, מצטרף לעיקרי הטענות של המערערות. ה. דיון ומסקנות. דינו של הערעור להדחות. ואלה נימוקי: 1. נראה, שב"כ המערערות מוצאות בפסה"ד של ביהמ"ש המחוזי שאישר את הסכם הפשרה, פנים שלא כהלכה. בסעיף 14 להסכם הפשרה לפי פירושו הנכון כלולות למעשה שתי עתירות: האחת, ליתן להסכמת הצדדים שבהסכם תוקף של פס"ד, ובקשה לקבוע שהמכירה תתבצע על פי סעיף 34א' לחוק המכר. בית המשפט בפסק דינו רק התיחס לחלק הראשון, דהיינו הוא נתן להסכם הפשרה תוקף של פס"ד. ביהמ"ש לא קבע כל קביעה בדבר אופי המכירה נשוא פסה"ד והטעם לדבר הוא פשוט: מהותה של מכירה אם כמכירה רגילה או כמכירה על ידי רשות, היא ענין אוביקטיבי ולא יכול להקבע ע"י הצדדים עפ"י הסכמתם. בודאי שאין בכוחם של הצדדים לפגוע בהסכמתם בזכויות צד שלישי - במקרה זה שלטונות המס - שכן שלילת הצורך בהמצאת אישורים על תשלום המס כתנאי לרישום גורעת מכוח האכיפה והגביה שלהם. ברור גם שביהמ"ש באשרו את הסכם הפשרה לא התכוון אלא להסדיר את זכויות הצדדים להסכם ולא להשפיע על זכויות צדדים אחרים (והשוה גם פסק הדין (שצוטט ע"י ב"כ המשיב) של כב' השופטת שטרסברג-כהן, שאליו הצטרף כב' הנשיא ברק בע"א 288/95 ג'ורג'ט לחאם נ. נימר סלים, תקדין עליון כרך 2000(2) 1373 פיסקה 3). 2. נשאלת השאלה, האם במישור האוביקטיבי אמנם יש לראות בעובדה שהמכירה שעליה הסכימו הצדדים כחלק מהסדר לסיום סכסוך שהיה נשוא לתביעה כספית בביהמ"ש ושהפכה לחלק מפס"ד שאישר את הסדר הפשרה, מהווה עקב כך מכירה על ידי רשות במובן סעיף 34א' לחוק המכר. לדעתי, התשובה לשאלה זו היא בשלילה. יש לראות בסעיף 34א' הרחבה של הרעיון המונח בדוקטרינה של תקנת השוק שבסעיף 34 לחוק המכר (ומקבילו סעיף 10 לחוק המקרקעין). מטרת ההוראה היא פשוטה: כשם שרוכש בתום לב במהלך הרגיל של העסקים רשאי לסמוך על כך שרכישת הנכס תהא מחוסנת מפני תביעות של צדדים שלישיים והכל במגמה להגביר את בטחונם של קונים ולעודד על ידי כך את המסחר בנכסים, כך ומקל וחומר, רשאי רוכש מכוח החלטה של ביהמ"ש, לשכת הוצל"פ וכו', לסמוך על כך שהנכס הוא נקי מזכויות ומשעבודים החלים על הנכס, והכל במטרה לעודד מימוש נכסים ורכישתם בהליכים שחסות הרשות פרושה עליהם. יצוין, שאני ער לכך שפרופ' אייל זמיר בספרו הנ"ל בע' 725 סעיף 694, בדעה שאין ענינה של ההוראה בסעיף 34א' - תקנת השוק, אך נוטה אני לדעת המלומדים האחרים שפרופ' זמיר מאזכרם בהערות 17; 18 באותו סעיף, שמטרת הסעיף היא יצירת מעין תקנת שוק. במקרה הנדון, לאור מעמדה של הרשות לא נדרש הרוכש אפילו להוכיח קיומו של תום לב, שכן ההנחה היא שרכישה מרשות נעשית ברוב המכריע של המקרים בתום לב. יתר על כן, במכירה על ידי ביהמ"ש, יש להניח שהרשות בודקת בטרם היא נותנת הוראות בדבר המכירה אם חלים שעבודים על הנכס ודואגת להבטיח את הזכויות של צדדים אלה (ראה לענין אייל זמיר (שם) ע' 736 סעיף 706 מעל הערה 58). יצוין, שהמחוקק דואג לאיזון נאות של זכויות בעלי השעבוד. ההגנה על הרוכש אינה פוגעת בזכויות שלהם להבטחת החיוב הכספי המגיע להם, וזאת נוכח האמור בסעיף 34ב' לחוק המכר, לפיו השעבוד שלהם יחול על כספי הפדיון מן המכר. קיימת אמנם קושיה שעליה מצביע פרופ' זמיר בספרו הנ"ל בע' 726 והיא, מדוע אין החוק מגן על זכויות אחרות, כגון בעלות או שכירות, אך לשאלה זו אין חשיבות בהקשר הנוכחי. 3. אני סבור, שבדרך כלל נועד סעיף 34א' להגנתם של צדדים שלישיים, דהיינו כאלה שאינם הצדדים לסכסוך נשוא ההליך ולאחר שהרשות בודקת בדיקה עצמאית את כל נסיבות המכירה, בדיקה שאינה נעשית, כאשר כל מה שהתבקש ביהמ"ש הוא ליתן אישור פורמאלי להסדר פשרה. מי שהוא צד ישיר לסכסוך ולהסכם שנועד לפתור אותו יש בידו כל האינפורמציה על הנכס ואין הוא זקוק להגנת "תקנת שוק" מיוחדת והמקרה שבפנינו יוכיח: הצדדים היו ערים לכך שקיימות זכויות של גורמים שלישיים. במקרה זה, שלטונות המס ולכן קבעו בסעיף 5 להסכם כיצד יחולקו חובות אלה ביניהם. 4. זאת ועוד, נראה שסעיף 34א' לא חל אלא על זכויות ושעבודים החלים על הנכס הנמכר לפני ובלי קשר למכירה על ידי הרשות ושהם ערובה לחיוב כספי (וראה זמיר (שם)). אין מדובר בחיובים שהם תוצאה מאותה מכירה. במקרה הנדון, החיוב במס רכישה ובמס שבח לא רבצו על הנכס קודם להסדר בין הצדדים אלא הם בגדר תוצאה של "אירוע המס " שהוא המכירה (והשוה פסה"ד של כב' השופט לרון בתיק פירוק (ב"ש) 1048/95 המר' 12295/97 מיסים יב3/ ע' ה316- בע' ה318- שצוטט אף הוא ע"י ב"כ המשיבה). לכן, פרשנות נכונה של סעיף 34א' לאור תכליתו, אינה מאפשרת החלתו על עניננו. 5. בכל מקרה, אני סבור כי חלה הסיפא של סעיף 34א', בשים לב לכך שהצדדים הראו בהוראה שבסעיף 5 להסכם הפשרה בדבר חלוקת נטל המיסים, כי לפי תפיסתם הזכויות של רשויות המס הנובעות מהמכירה, אינן נפגעות. 6. תקנה 9(ב)(4) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התש"ל1969- בדבר חובת המצאת אישורי מס היא חד משמעית ואינה יכולה להפגע ע"י הוראות מנהליות פנימיות אלה ואחרות. הוראות תק' 31 לאותן תקנות, המורה על רישום פסקי דין, היא קטיגורית ואינה מאפשרת לרשם להרהר אחרי הוראות פסק הדין או ההחלטה השיפוטית לגופה. הדבר הוא ברור והוא בגדר ישום הוראות סעיף 123 לחוק המקרקעין (ראה גם ע"א 348/77 הממונה על המרשם נגד ג'רג'ורה פד"י ל"ג(2) 493; ע"א 643/70 בידרמן נ. הממונה על המירשם פד"י כ"ה(2) 201, 204). עם זאת, חובת הרישום של פסקי דין ללא שיקול דעת, אין בכוחה לפגוע בזכויות רשויות המס שעיסקה לא תרשם כל עוד לא הומצא אישור על תשלום המס, והוראות תק' 9(ב)(4) לתקנות המקרקעין חלות גם על רישום כזה. ואכן, בחוזר 6/2000 דאגה הממונה על המרשם לבטל את הנוהל 5.180.20, לפיו לא נדרשו אישורי המיסים. יצוין, כי כל פרשנות אחרת תביא לתוצאות בלתי רצויות, שכן יפתח פתח לפתיחת הליכים פיקטיביים שיסתיימו בהסכם פשרה על העברת מקרקעין לו ינתן תוקף של פס"ד ובכך "יחסכו" לעצמם הצדדים את הצורך בהמצאת אישורים על תשלום המס הכרוך בעיסקה. האמור הוא במישור העקרוני ואינני מיחס לצדדים במקרה זה כל כוונות בלתי טהורות. לאור האמור, נדחה הערעור. בהאי ישלמו למשיב 1 הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ש"ח + מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום. מיסיםמקרקעיןרישום מקרקעין